Ehitades Rapla kesklinna

Augusti lõpus korraldas Rapla vald avaliku koosoleku arutamaks võimalikke ehitusi kahel Rapla linnas asuval maatükil. Mõlema puhul algatati projekteerimistingimuste avatud menetlus ning mõlemal juhul kaasati protsessi ka rahandusministeerium.

Viljandi mnt 7 asus veel mõni aasta tagasi Pääsupesa lasteaed. Kahekorruseline puitmaja on tänaseks tühi ja vallale kuuluv maatükk müüki pandud. Vald on öelnud, et huvilisel oleks sinna võimalik ehitada kuni neljakorruseline maja, kus võiksid olla nii äripinnad kui ka näiteks korterid ja bürood.
Tallinna mnt 42 kinnistul asub täna raamatupood. Kinnistu hoovialal oli varem ka abihoone, mille taastamine pole otstarbekas. Kinnistu omanik on OÜ Elestos, keda esindab Tarmo Lukk. Omanik soovib krundile uue üksikelamu rajada.

Võimalik vastuolu üldplaneeringuga

Menetlusse kaasatud rahandusministeerium esitas mõlemal puhul vastuväite. Ministeerium palus vallavalitsusel peatada Viljandi mnt 7 kinnistul projekteerimistingimuste menetlemine ja kaaluda Rapla valla üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise algatamist. Ministeerium jõudis sellisele seisukohale mitmele asjaolule tuginedes.
Oma vastuses toodi näiteks välja, et hoone asub linna tiheasustatud miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus valdavalt on eelmisest sajandist pärinevad väikelinnale iseloomulikud ja omapärased ühe- kuni kahekorruselised viilkatustega puitehitised. Seal kehtivad miljööväärtuslikele aladele valla üldplaneeringuga määratud arendustingimused. Neis on mainitud näiteks seda, et uue hoone püstitamine tuleb kõne alla vaid juhul, kui olemasoleva hoone korrastamine on tema tehnilise seisukorra tõttu võimatu. Samuti näiteks seda, et reeglina ei ole lubatud muuta hoonete katusekallet ja kõrgust.
Tallinna mnt 42 puhul viitas ministeerium planeerimisseadusele, mis ütleb, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada ühe hoone ja seda teenindavad rajatised või seda laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale. Praegusel juhul antakse projekteerimistingimused teise hoone ehitamiseks olemasolevale kinnistule, mitte kahe kinnistu vahele jäävale kinnistule.
Mõlemal juhul viidati ka asjaolule, et valla üldplaneeringu punkt 5.1 ütleb, et reaalne arendus- ja ehitustegevus toimub üldjuhul tiheasustusaladel ja kompaktse hoonestusega aladel detailplaneeringute teel.
„Nii Viljandi mnt 7 kui ka Tallinna mnt 42 puhul laekus rahandusministeeriumi vastuväide, milles viidati projekteerimistingimuste andmise võimalikule vastuolule meie üldplaneeringuga. Tõsi, planeerimisseaduse kohaselt on hoopis vallavolikogu öelda, mis on üldplaneeringuga kooskõlas ja mis mitte; rahandusministeeriumile seadusega seda pädevust antud ei ole. Samas on rahandusministeeriumil planeerimisvaldkonna juhtimise ning riikliku järelevalve tegemise kohustus ja õiguskantslergi on kinnitanud, et planeerimisalastes küsimustes kaalub rahandusministeeriumi seisukoht valla oma üles,” selgitas Rapla vallaarhitekt Marko Järvela.
Seega lõpetati mõlemad menetlused projekteerimistingimusi väljastamata. Kuna Viljandi mnt 7 on valla objekt, lõpetati seal menetlus taotluse tagasivõtmisega.
„Rahandusministeeriumil ei ole kindlasti midagi Rapla linna arengu vastu, küll aga jälgitakse protsesside õiguspärasust ja soovitatakse hoida konservatiivset joont. Omaette teema on planeerimisvaldkonna seadusandlus, mis on viimastel aastatel küll jõudsalt arenenud, kuid kus menetlustega pusserdamist saaks kindlasti veel efektiivsemaks lubada,” leidis Järvela.

Magus krunt kesklinnas

Tallinna mnt 42 esindaja Tarmo Lukk selgitas, et tegemist on kesklinnaga, kuhu oleks võimalik mõõta 1000 m2 krunt, mis vastaks kõikidele reeglitele. „Miks ta peaks tühjalt seisma?” küsis Lukk ning lisas, et sinna oleks ideaalne ehitada.
Ministeeriumi seisukoht projekteerimistingimuste osas ei ole Luki jaoks suur probleem. Kui krundi jagamiseks ja ehitamiseks on vajalik detailplaneering, siis selle algatamine ei ole tema jaoks takistus. „Ma olen sellega täiesti päri,” ütles ta.
Lähedal asub veelgi suuri kinnistuid, kuhu oleks võimalik ehitada. Vallaarhitekt leiab, et arukas oleks detailplaneeringuga hõlmata kogu piirkond, kuhu võiksid kuuluda ka Tallinna mnt 40 ja 38 ning Sulupere 5.
„Teoorias on nii, et mida rohkem inimesi mahub elama Rapla keskossa, seda vähem valgub asustus ümbritsevatele viljakatele põldudele ja metsadesse, seda vähem peame autoga sõitma ning seda tervemad oleme. Keskosas on poed ja teenused jalgsikäigu kaugusel, mistõttu tegemist on atraktiivse elukohaga. Kui maatükke krunthaaval planeerida, sünnib terviklahendus vaevaliselt. Kui maaomanikud ühisel nõul ja jõul toimetaksid, läheks vahest hõlpsamini,” rääkis Marko Järvela.
Lukk on aga seisukohal, et ühine detailplaneering kuigi tõenäoline ei ole. Nimelt ei olda ühisel meelel selles osas, kust peaks tulema juurdepääsutee. Tallinna mnt 42 asub Tallinna maantee ja Tammemäe tänava ristumiskohas ning eraldi ligipääsuteed ei vaja. Naaberkinnistu sooviks aga teed just nimelt läbi Tallinna mnt 42 krundi. Lukk on sellele vastu ja ütles, et sellisel juhul poleks temal enam võimalik moodustada 1000 m2 krunti, kuhu ehitada saaks.
Vallaarhitekt selgitas, et nii Tallinna mnt 40 kui ka 38 hoovimaja juurdepääsutee on võimalik rajada selliselt, et Tallinna mnt 42 maaüksusele teed ei tule. Alternatiividena saaks teed rajada kas Tallinna maanteelt või Sulupere tänavalt, kuid neid variante ei ole veel maaomanikega põhjalikult läbi räägitud.
„Kõige lihtsam, kuid samas kõige jaburama tulemusega on see variant, kui iga maaüksus ise omale tee rajab. Samas on see väga lihtne – mingeid kokkuleppeid sõlmida pole tarvis ning kõigi õigused on võrdselt kaitstud,” leidis Järvela. See on aga küsimus, milles maaomanikud peavad ise kokkuleppele jõudma, sest maaomanikke koheldakse võrdselt ja Järvela hinnangul vald neid survestama ei peaks.

Uut omanikku ootamas

Eelneva menetluse käigus korraldati Viljandi mnt 7 naaberkinnistute omanike hulgas ka arvamuskorje, kuhu laekus omajagu mõtteid. „Viljandi mnt 7 ettepanekud on valdavas enamuses arvestamist väärt ja kui kunagi algatatakse detailplaneering, saab neid lähteseisukohtade formuleerimisel kasutada,” ütles Järvela.
Peamiselt toodi ettepanekutes välja mõte, et maja ei tohiks miljööväärtusliku elukeskkonna säilitamiseks olla neljakorruseline. Pigem soositi kahekorruselist või äärmisel juhul kolmekorruselist hoonet.
„Minu hinnangul on korruste arvust olulisem tundlik lähenemine olemasolevale ruumile, sujuvad üleminekud ja see, kuidas uus hoone lahendatud on,” ütles Järvela. „Tulevikus võiks Rapla linna keskosas neli korrust täitsa paras kõrgus olla. Teenindusmaja või algklasside maja on näiteks neljakorruselised. Kindlasti peaks südalinnas olema palju avalikku ruumi, funktsioonide paljusus, haljastust, kortereid,” leidis ta.
Samuti toodi välja näiteks suurte puude, loodusliku ilme ja loomulikult kulgevate jalgteede säilitamise vajadus.
Viljandi mnt 7 on jätkuvalt müügis ja ka mõned huvilised tutvuma meelitanud. Hetkel jääb aga detailplaneeringu protsess ootele. „Oleme detailplaneeringu algatamist valla jõududega arutanud, kuid jõudnud tõdemuseni, et mõistlikum on seda teha siis, kui krundile on uus omanik või kindel huviline olemas,” selgitas Järvela.