Maade ostmist ja vahetamist Rail Balticu tarbeks alustati Kohila vallast

Maa-amet, kes vastutab Rail Balticu jaoks maade kokkuostmise ja vahetamise eest, on alustanud pakkumiste tegemisega Kohila vallas. Esimestena on saanud pakkumise Vilivere, Urge, Salutaguse ja Loone küla elanikud.

Kohila vallavanem Heiki Hepner sõnas, et valda ei olnud informeeritud, millal pakkumiste tegemisega alustatakse. Praeguseks on läbirääkimised peetud ja eelprojekt tehtud, kuid pakkumistest teavad täpsemalt vaid maaomanikud ise. Hepner sõnas, et seni on tulnud valda üks metsaomanik, kes ei olnud rahul talle pakutava tehinguga (see lugu leidis kajastamist 18. oktoobri Maalehes). Täpsemaid detaile Hepner ei tea, nii et ta ei oska hinnangut anda, kas pakkumine oli mõistlik või mitte, kuid kaldub arvama, et arvestades metsa eest pakutava hinna väljaarvutamise valemit, pigem mitte.

Pakkumine tehakse kolme viimase aasta keskmise puiduhinna alusel, kuid 2015 ja 2016 oli puidu hind väga madal, hakates kerkima 2017. aasta alguses. Tänavu on aga puidu hind läbi aegade kõige kõrgem. Hepner soovitas neil raieküpse metsa omanikel, kel suuremad kogemused metsa ülestöötamisest olemas, see töö ise ära teha enne maa Rail Balticu tarbeks müümist. Kuid neile, kellel kogemused puuduvad, ei julge ta seda soovitada, kuna kulud võivad tulla ootamatult suured.
Küsimusele, kas vastab tõele, et inimesed on rohkem nõus maatükke vahetama, vastas Hepner jaatavalt. Kuid nii palju, kui ta on kuulnud, ei pakuta enamasti vahetuseks maatükki ostetava kinnistu kõrvale, vaid kaugemale. Kui see tõele vastab, on see Hepneri arvates paras seatemp.

Majaomanik ei ole veel
pakkumist saanud
Kohila vallas jääb Rail Balticu trassile ka üks maja Mäliveres, mille omanik pole veel pakkumist saanud, kuigi tema arvates võiksid majaomanikud olla just esimesed, kellele pakkumine tehakse. Seda, et tema maja jääb trassile, teadis omanik juba ammu, kuna see asub mitme võimaliku trassi ristumiskohas. Olukord on tema jaoks aga võrdlemisi frustreeriv, kuna juba niigi pikalt on oodatud, mis edasi saab.
Milline võiks tema 90-ndatel ehitatud elumaja väärtus olla, ei ole veel teada, kuna riiklik hindaja ei ole maja uurimas käinud. Lammutamine teeb küll omaniku meele mõruks, kuid olukorraga tuleb leppida. Tema puhul pakutakse ilmselt taastamisväärtust, kuid on ka neid maju, mis pääsevad küll lammutusest, kuid jäävad Rail Balticu trassile vägagi lähedale. Hepner toob näiteks ühe Kohila sissesõidul oleva maja, mille kõrvalt hakkab lisaks olemasolevale maanteele jooksma ka raudteetrass.

Küsimustele vastas Maa-ameti maakorralduse osakonna juhataja ja Rail Balticu projektijuht Merje Krinal

Miks ostmise-vahetamisega just Kohila vallast alustatakse?
Maade omandamisega on alustatud selles järjekorras, nagu on kavandatud raudtee põhiprojekti valmimine ja ehitamine.

Kui palju maaomanikud oma soove ja arvamusi selles protsessis saavad avaldada ja kui palju nendega arvestatakse?
Maa-amet on maaomanikega kohtunud ja selgitanud maade omandamist. Samuti on ära kuulatud maaomanike soovid. Pakkumuse tegemisel arvestatakse maaomaniku soovidega, kuid ka riigi võimalustega ning sõltuvalt sellest tehakse pakkumine kas rahas väljaostmiseks, pakutakse maakorraldust või maade vahetamist. Kui maaomanikul on pakkumuse või hindamise kohta vastuväited või küsimused, siis antakse läbirääkimiste käigus täiendavaid selgitusi ning lepitakse kokku sobivas alternatiivis.

Mis on need vahendid, millega maaomanikke motiveeritakse?
Riik pakub maaomanikele erinevaid lahendusi. Paljud maaomanikud on huvitatud maakorraldusest ja piiride muutmisest, et maakasutus ei killustuks. Seega on maa kaotust võimalik kompenseerida teise maatüki andmisega. Rahas maa väljaostmisel lisandub kokkuleppe saavutamise korral ka täiendav motivatsioonitasu, mis on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8 kordne ja mitte suurem kui 50 kordne eelneva aasta keskmine brutokuupalk. Käesoleval hetkel näiteks on minimaalne motivatsioonitasu 1007 eurot.
Eluaseme kaotuse eest lisandub täiendav hüvitis 10% tasust. Menetluse osalisele makstakse ka asjaajamise kulu, mis on kahele tööpäevale vastav keskmine palk. Maa omandamisel makstav tasu ja hüvitised on tulumaksuvabad.

Mismoodi on seadust muudetud nii, et see lihtsustaks maade ostmist ja võõrandamist Rail Balticu rajamiseks?
Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus pole vaid Rail Balticu jaoks. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadust kohaldatakse kõigi riigi ja kohaliku omavalitsuse avalikes huvides vajaminevate maade soetamiseks. Näiteks võib riigi avalik huvi olla seotud maanteede rajamisega, riigikaitse vajadustega, maavara kaevandamise või riigipiiri väljaehitamisega jne. Rail Baltic on suurim ja rohkem kõneainet tekitav projekt.
Eelmine, kinnisasja sundvõõrandamise seadus oli ajale jalgu jäänud nii maaomaniku kui ka riigi vaatevinklist. Uuenenud seadus annab kokkuleppemenetluseks erinevaid alternatiive ning see soodustab kokkuleppe saavutamist maaomanikega. Kui läbirääkimiste käigus võimalik hinnavaidlus ja maaomaniku vastuväited saavad lahendatud, kuid kokkulepet ikkagi ei sõlmita, võib riik otsustada sundvõõrandamise varasemas menetluses välja selgitatud tasust lähtuvalt. Seega tehakse sundvõõrandamise otsus sama menetluse loogilise jätkuna ja ei ole eraldi menetlus.

Kui maaomanikega ei jõuta kokkuleppele kolme kuu jooksul, kas siis maa sundvõõrandatakse?
Kui kolme kuu jooksul kokkulepet ei saavutata, siis võib riik sundvõõrandamise otsustada. Kui maaomanik teeb läbirääkimiste käigus koostööd ja selgub, et on vaja teha veel täiendavaid menetlustoiminguid, võib riik läbirääkimiste tähtaega pikendada. Kui maaomanik pakkumusele ei vasta ega esita ka omapoolseid vastuväiteid ning seetõttu ei ole võimalik pidada läbirääkimisi, tuleb riigil rakendada sundvõõrandamist.

Maalehes ilmunud artiklist jäi silma, et üks metsaomanik ei olnud rahul selle hinnapakkumisega, mis talle tehti, arvates, et ise metsa üles töötades saaks ta rohkem kasu. Kuidas metsamaa eest pakutud hind tekib ja kas see konkreetne pakkumine oli teie arvates õiglane?
Metsaga kinnisasja väärtuse arvutamisel tuginetakse Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrusega nr 242 kehtestatud metoodikale. Kasvava metsa väärtuse leidmisel võetakse aluseks kasvava metsa inventeerimise andmed ja RMK kolme eelneva aasta sortimentide müügitehingute keskmine hind. Arvutusmudel kasvatab metsa raieküpsuseni, arvutab raiest saadavate tulude ja metsa ülestöötamiseks tehtavate kulude nüüdisväärtused, mis summeeritakse. Tulemusest arvatakse maha maamaksu kulu metsakasvatamise perioodi eest ja kultiveerimiskulu. Seega määratakse metsa väärtus arvutuslikult ning arvestatakse ka metsa ülestöötamise ja kasvatamise kuludega.

Nimetatud metoodikat on aastaid kasutatud looduskaitsealuste maade omandamisel. Kuivõrd tänases puidu turusituatsioonis on hinnad kasvanud, siis võib vaieldav olla eelnenud kolme kalendriaasta metsamaterjali müügitehingute keskmise hinna kasutamine. Samas kõigub puiduturg mõlemas suunas ja ühtlustamaks väga suuri hinna muutusi ning kaitsmaks neid omanikke, kelle kinnistu riik omandab hindade langemise perioodil, ongi määruses kasutatav kinnisasja omandamisele eelneva kolme kalendriaasta keskmine hind. Erinevalt looduskaitsealuste maade omanikest jääb metsaomanikul praeguses olukorras võimalus mets ise üles töötada, hoida kokku raiekuludelt ja müüa puit tänaste turuhindadega.

Selgitame, et metsaga kinnisasjade turuväärtuse määramine üheselt ei ole lihtne, sest ilma metsata kinnistute puhul on võimalik rakendada tehingute võrdlemise meetodit ja hindaja otsibki hinnatava objektiga sarnased tehingud turult.
Metsaga kinnistute puhul ei saa tehingute võrdlemist rakendada, sest tehingus osalevatel kinnisasjadel kasvav mets võib olla väga erineva väärtusega. Kasvava metsa hindamine on oluliselt keerukam ning hinnavaidluse korral tuleb kaasata lisaekspert. Käesoleva ajani ei ole konkreetne metsaomanik menetluse läbiviijale oma vastuväiteid esitanud, kuid kui need esitatakse, saab asuda neid lahendama.