Ehitada on kallis, aga kinnisvaraturg rahuneb niigi

Mihkel Nestor, SEB majandusanalüütik

Eesti ehitusmahud on püsinud juba pikemat aega väga suured. Rekordiline ehitushindade kallinemine ja ehituslubade arvu kahanemine viitab sellele, et olukord on muutumas.

Ehitusmahud aasta alguses kasvasid

Mõeldes ettevõtetele, kes on viimasel ajal tuleviku osas pisut murelikuks muutunud, kerkivad esile ehitus- ja kinnisvaravaldkonnas tegutsejad. Tea kui suur lohutus see on, kuid vähemasti algas aasta ehitajate jaoks hästi. Värskelt avaldatud andmetel suurenes ehitusaktiivsust mõõtev ehitusmahuindeks 2022. aasta esimeses kvartalis mullusega võrreldes tubli 14% võrra. Tõusu taga oli just erinevate hoonete ehitus, mille ehitusmahud suurenesid aastaga 20%. Kuigi Statistikaameti sõnul oli abiks ka mullune mitte kõige kõrgem võrdlusbaas, oli ajaloolises plaanis tegemist ikkagi väga tugeva algusega. Mitte kunagi varem pole esimeses kvartalis nii palju ehitatud. See iseloomustab hästi turul siiani valitsenud suurt nõudlust nii äri- kui ka elukondliku kinnisvara, seejuures eriti just pindade järele.
Ega ehitussektori mure polegi seotud hetkeolukorra, vaid pigem homse päevaga. Vaadates ehituslubade statistikat, näib nõudlus tulevikus tõepoolest pisut järele andmas olevat. Ent olukord pole kindlasti ka dramaatiline. Nimelt väljastati ruutmeetrite põhjal arvet pidades ehituslubasid esimeses kvartalis elamuehituseks aastatagusest 10% vähem ning mitteelukondliku kinnisvara ehituseks lausa kolmandiku võrra vähem. Langus on muidugi oluline, ent vaadates ehitusturgu pikemas vaates, ei saa praegust mahtu kuidagi ka kasinaks nimetada.

Suur hinnatõus võib viia hinnalanguseni

Vahest suuremat meelehärmi valmistab väga kiire ehitushindade kallinemine, mistõttu võib osa planeeritud projektidest soovitud kujul rajamata jääda. Tellijatel pole lihtsalt piisavalt raha, et see kõik kinni maksta! Statistikaameti peetav ehitushinnaindeks on aastaga kallinenud rohkem kui 20%, kuid ehitusettevõtjate sõnul ei kajasta see kaugeltki veel tegelikku hinnatõusu, mis mõne hinnangul küündib 30-40%ni. Eriti valulik on hinnatõus riigisektori jaoks, kus pika vinnaga eelarveprotsessi tõttu puudub üldjuhul paindlikkus suuremaid kulusid kinni maksta. Et ajalooliselt on riigi roll siinsel ehitusturul olnud umbes 30% kogu ehitusmahust, tähendaks jõuline kokkuhoid nõudluse olulist vähenemist.
Teisalt võib just suur hinnatõus ja sellest tingitud nõudluse vähenemine olla põhjus, miks hinnad peagi taas suuna allapoole võtavad. Ehitussektor on olemuselt lokaalne majandusharu ja ehitusteenuste või ehitusmaterjalide müük kipub olema piiratud üsna kitsa regiooniga. Kui varem on mõni Eesti ehitusettevõte või ehitusmaterjalitootja siinset madalseisu silunud äriga Põhjamaades, siis sel korral pole abi ka sealt loota. Nimelt on sarnaselt Eestiga selgelt hoogu maha võtmas ka Rootsi ja Soome ehitusturud, mis loob üsna ahtad võimalused oma kaupa ja teenuseid eksportida.

Fookus kinnisvaraturul

Ent kui hinna küsimus kõrvale jätta, siis millised on lood n-ö loomuliku nõudlusega ehituse ja kinnisvara järele? Kui koroonakriisi alguse hetkeline madalseis kõrvale jätta, on viimased aastad olnud aktiivsed nii äri- kui ka elukondliku kinnisvara turul. Seda on tagant tõuganud tugev majanduskasv, mis on paisutanud nii töötajate palganumbreid kui ka ettevõtete kasumeid. Kui sissetulekud suurenevad, on huvi kõrge ka kinnisvara vastu.
Ka see aasta ei ole halvasti alanud. Maa-ameti statistika põhjal on näiteks Tallinnas aasta esimese nelja kuuga müüdud üle 3600 korteri, mis jääb alla küll mullusele, ent ületab nii 2020. kui ka 2019. aasta tulemusi. Üsna keeruline on aga selgitada seda, mida arvavad kinnisvaraturu tulevikust konjunktuuriuuringute põhjal majapidamised. Nimelt on juba kolm kvartalit järjest enam kui viiendik küsitletutest leidnud, et tõenäoliselt soovivad nad lähema aasta jooksul endale uue kodu soetada. Tundub paljuvõitu.
Samas tekib küsimus, kelle arvelt säärane kasv peaks tulema? Tänu rändele on Eesti rahvaarv viimastel aastatel kasvanud, ent see on olnud mõõdukas. Samas on juba käes oluline demograafiline muutus, kus kinnisvaraturule esmakordselt sisenevate inimeste arv on oluliselt kahanenud.
Siiani on Eestis esimese kodulaenu võtja keskmine vanus olnud umbes 28 aastat. Kui veel paar aastat tagasi oli selles vanuses 20 000 inimest, siis tänavu 15 000 ja peagi 12 000. Kuigi kinnisvara ostavad ka üle 30-aastased inimesed, eeldab uue ja suurema kodu ost seda, et keegi ka varasema kahetoalise ära ostaks.
Ostjaskonna kokku kuivamine võiks ehk mõnevõrra abiks olla kinnisvara kättesaadavuse parandamisel. Kuigi ilmselt pole aega, kus ostjad ei leiaks, et kinnisvara on liiga kallis, siis on Eestis reeglina kinnisvarahinnad liikunud üles käsikäes keskmise palgaga. Seejuures on kehtinud suhe, et üks Eesti keskmine brutopalk on enam-vähem võrdne keskmise korteri ruutmeetri müügihinnaga. Viimased kaks-kolm kvartalit on aga kaasa toonud erandliku olukorra, kus kinnisvara on kallinenud kiiremini, kui on üles liikunud palgad. Kuigi suurema majanduskriisita tundub otsene hinnalangus ebatõenäoline, võiks eeldatav nõudluse vähenemine kooskõla palgakasvuga parandada. Kui just arendajad pakkumist veel rohkem ei vähenda.