Tuulepargi mõju kinnisvara hindadele Tootsi näitel

Tiia Raudmägi,
Bona Invest OÜ juhatuse liige, kinnisvarainvestor

Märjamaa Nädalalehes ilmus 7. mail Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liikme Aivar Tomsoni artikkel sel teemal, et koduomanikud ei pea tuuleparkide läheduses eluaseme väärtuse pärast muretsema. (Vt ka „Koduomanikud ei pea tuuleparkide läheduses eluaseme väärtuse pärast muretsema”, Raplamaa Sõnumid, 7. mai.)
Hindaja viitab välismaistele uuringutele, et mõju kinnisvarale olulisel määral ei esine. Seejuures väärib märkimist ka asjaolu, et artikkel on esmalt avaldatud Keskkonnaportaalis ning vallale edastatud kliimaministeeriumi poolt. Sama artikkel on avaldatud ka Kehtna valla kodulehel.
Samas jäetakse artiklis muidugi lahti uks ka vastupidisele võimalusele, st võimalikule hinnalangusele. Artiklis on väidetud, et tuuleparkide läheduses võib esialgu tekkida turuväärtuse langus, kuid aja jooksul see kaob või on väike.
Eesti kõige suurem tuulepark on rajatud Tootsi, kus asub 38 tuulikut, mille koguvõimsus on 255 megavatti (https://tuuleenergia.ee/tuuleenergia-eestis/). Tuulikute tipu kõrgus on 241 meetrit, tegu on Eesti kõige kõrgemate ja võimsamate tuulikutega. Tootsi tuulepark alustas tööd augustis 2024. Tootsi ja Saarde tuulepargi läheduses olevad inimesed on teada andnud olulisest elukvaliteedi langusest ja tervisehäiretest pärast tuuleparkide käivitumist, teemat alles uuritakse.
Tootsi-Sopi tuulepargi ehitamisega alustamisel liikusid jutud, et valda rajatakse seoses soodsa elektriga uusi töökohti. Tuulepark on olnud avatud ligi 9 kuud. Mulle teadaolevalt ei ole kaasnenud ühtegi uut investeeringut Tootsi ega uusi töökohti ning ei pakuta ka soodsama hinnaga elektrit alevi elanikele.
Olen teinud kinnisvarahindade analüüsi Tootsis enne tuulepargi töö algust (periood jaanuar 2023 – juuli 2024) ja pärast tuulepargi töö alustamist (periood august 2024 – aprill 2025).
Analüüsi aluseks on kinnisvaraportaali kv.ee ja Maa- ja Ruumiameti kinnisvara tehingute statistika andmebaasi andmed.
Kinnisvaraturu olulised näitajad on tehingute arv, müügiperioodi pikkus ning hinnad.
Tehingute aktiivsus Tootsis võrreldaval perioodil:
* Tehingute arv enne tuulepargi tööle hakkamist 3,1 tehingut kuus.
* Tehingute arv pärast tuulepargi tööle hakkamist 1,7 tehingut kuus.
Tehingute aktiivsuse vahe on ligi kahekordne ja langustrendis.
Portaali kv.ee andmetel on hetkel Tootsis müügis 34 korterit. Samal ajal on lähikonnas suuremates asulates Toris ja Vändras müügis oluliselt vähem kortereid, vastavalt Vändras 11 ja Toris 3. Selline nõudluse ja pakkumise vahekord näitab selgelt, et Tootsis on müüjaid oluliselt enam kui ostuhuvilisi, mis võib alandada kinnisvara väärtust.
Tootsi korterite oluline hinnalangus on juba toimunud. Perioodil jaanuar 2023 – juuli 2024 on keskmine korterite hind olnud 421,78 eurot/m2 ja mediaanhind 442,36 eurot/m2, perioodil august 2024 – aprill 2025 (st tuulepargi toimimise periood) on keskmine korterite hind olnud 330,57 eurot/m2 ja mediaanhind 301,38 eurot/m2.
Seejuures on keskmine hind tehingute aritmeetiline keskmine (kõikide tehingute summa ja objektide arvu jagatis). Mediaanhind omakorda on maksumus, millest suuremaid ja väiksemaid väärtusi on ühepalju.
Tootsi kinnisvara analüüs näitab võrdlusperioodide osas:
* Keskmise hinna langus pärast tuulepargi töö algust 21,63%.
* Mediaanhinna langus pärast tuulepargi töö algust 31,87%.
Kui võrdlesin Vändra korterite tehingute hindu, siis seal on võrdlusalusel perioodil keskmine hind hoopis umbes 5% tõusnud. Seega ma isiklikult seostan Tootsi korterite hinnalangust ikkagi põhiliselt tuulepargi mõjuga, kuigi oma mõju võib olla ka muudel teguritel.
Tegu on arvestatava hinnalangusega ning seega ma ei saa kuidagi nõustuda lähenemisega, et kinnisvara väärtuse pärast tuuleparkide läheduses ei pea muretsema.
Ka Eesti Omanike Keskliit on taunival seisukohal tuuleparkide osas. Eestisse planeeritavad tuulepargid mõjutavad negatiivselt maapiirkondade ehitismälestiste ja seal elavate inimeste olukorda, leiab Eesti Omanike Keskliit.