Meelis Masso, vandeadvokaat, OÜ Meelis Masso Advokaadibüroo juhatuse liige
2026. aasta esimeses kvartalis jõustuma plaanitud ehitusseadustiku muudatustega ajakohastatakse ehitusõigust, tehakse ehitus- ja planeerimisprotsessid lihtsamaks, kiiremaks ja paindlikumaks nii eraisikutele kui ka ettevõtetele.
Lihtsamaks muutub abihoonete (nt kuur, saun) ehitamisega kaasnev asjaajamine, puurkaevu või varjendi rajamine, ehitisealuse pinnaga 0–20 m2 ja kuni 5 m kõrgete väikeste mitteelamute ehitamine, era- ja paarismajade kasutuselevõtmine, aga ka hoone kõrguse, korruste arvu või ehitusaluse pinna muutmine, kui see ei vasta kehtivale detailplaneeringule.
Plaanitud muudatustega kaovad ka erinevad nõuded, mis on varem tekitanud praktikas segadust vanemate hoonete seadustamisel.
Suurimad ja olulisemad muudatused puudutavad projekteerimistingimusi ja detailplaneeringuid. Plaanitud ehitusseadustiku muudatuste jõustumisel kaob paljudel juhtudel vajadus muuta detailplaneeringut ja selle asemel piisab vaid projekteerimistingimuste täpsustamisest. Muudatuste jõustumisega lahendatakse just need olukorrad, kus saab vältida pikaajalist detailplaneeringu koostamise protsessi ning asendada see projekteerimistingimustega, mille menetlus kestab tavaliselt üks kuni kaks kuud.
Näiteks kui inimene soovib oma krundile rajada väiksema abihoone (nt sauna või garaaži), siis ei ole selleks enam vaja detailplaneeringut muuta. Projekteerimistingimustega saab täpsustada ka ehitisealust pinda või korruste arvu, aga ka rajatise liiki – see võib kasuks tulla näiteks siis, kui vanemas detailplaneeringus sätestatud salvkaev soovitakse asendada puurkaevuga. Projekteerimistingimuste täpsustamisest piisab ka juhul, kui soovitakse asendada elektriküte maaküttega või rajada uue hoone juurde varjend.
Tänu plaanitavatele ehitusseadustiku muudatustele saab ka näiteks tulevikus nõutavate varjendite rajamine olema lihtsam kui praegu. Kui varjendi jaoks rajatakse maa alla lisakorrus või tehakse selleks hoone külge juurdeehitis või kõrvalhoone, siis päästavad detailplaneeringu muutmisest samuti projekteerimistingimused. Oluline on siinkohal märkida ka, et muudatuste jõustudes ei pea ajutised ehitised vastama planeeringus määratud maakasutusele, kui planeeringu põhilahendus jääb siiski elluviidavaks. See on abiks näiteks juhtudel, kui kinnistut on vaja lühiajaliselt kasutada ürituse korraldamiseks või vahepealseks ajaks, kuni planeeringut alles koostatakse.
Kasutuslubade taotlemise kord muutub paindlikumaks
Suuremate ehitusprojektide puhul, kus ehitatakse mitu hoonet, pole tulevikus tarvis iga ehitise kohta eraldi kasutusloa taotlust esitada. Plaanitavate muudatuste jõustumisel loobutakse ka eramajade ja paariselamute puhul kasutuslubadest ning asendatakse need lihtsamate kasutusteatistega ehitisregistris, mis kajastavad hoone põhiandmeid. Kui praegu kestab kasutusloa menetlus tavaliselt kuu aega, siis kasutusteatiste puhul läheb menetlemiseks aega veidi üle nädala.
Lisaks on muudatused ka ehituslubade ja -teatistega seonduvalt. Ehitusteatise kehtivus pikeneb muudatuste jõustudes neljale aastale ehk ehituse viibimise korral ei pea omavalitsust ehitustegevusest mitu korda teavitama. See võimaldab inimestel ehitamist oluliselt pikemalt planeerida ja lahendab sagedasi olukordi, kus ehitamise aeg erinevatel põhjustel pikeneb. Samas tundub ka selline ehitusteatise kehtivuse ajavahemik ehitustegevuses pigem mõistlik.
Väiksemate mitteelamute rajamisel ei ole muudatuste jõustumisel aga enam üldse tarvis taotleda ehitusluba ega esitada teatist, kui hoone on alla 20 ruutmeetri suurune ja kuni 5 meetri kõrgune (näiteks müügikioskid), mis vähendab olulisel määral halduskoormust ning lihtsustab eraisikutel ja ettevõtetel ehitusega seonduvat asjaajamist.
Ehitusseadustiku muudatuste jõustumisel muutub selgemaks ka hoonete seadustamine ja omanikujärelevalve. Selliste hoonete seadustamise puhul, mis ehitati enne kehtiva ehitusseadustiku jõustumist ehk enne 1. juulit 2015. aastal, peab seadustamiseks olema tagatud hoone ohutus. Seadustamata ehitised, mis on rajatud enne 22. juulit 1995, loetakse õiguspärasteks. See muudatus on ilmselgelt oluline näiteks selliste juhtude korral, kus inimene on pärandusena saanud kinnistu, millel oleva vanema ehitise seadustamiseks pole säilinud dokumente. Muudatus annab inimestele võimaluse oma õigusliku aluseta ehitised korrektselt registrisse kanda.
Muudatuste jõustumisel sätestatakse muuhulgas ka, et omanik, juhul kui ta ehitab iseendale, võib teha ise ka omanikujärelevalvet. Kui omanik koostab ehitusprojekti, ehitab või teeb omanikujärelevalvet või muid käesoleva seadustikuga reguleeritud töid ise, peab ta järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima.
Kui juriidilisest isikust omanik teeb ise käesoleva seadustiku § 24 lõike 2 punktides 1 ja 2 nimetatud töid, kohalduvad talle samad nõuded nagu majandustegevuse korras tegutsevale isikule, sealhulgas peab tema kvalifikatsioon olema § 24 lõike 1 kohaselt tõendatud.
Kokkuvõtvalt võib öelda, et 2026 esimeses kvartalis jõustuma plaanitud muudatused vähendavad olulisel määral tarbetut asjaajamist ning teevad ehitamise inimestele lihtsamaks, kiiremaks ja soodsamaks ning loovad ühtlasi ka selgust olukordades, mis on praktikas kõige rohkem küsimusi tekitanud.
