Katri Reinsalu / foto: Juulija Kuum.
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus jõustub järgmise aasta jaanuarist.
Seadus võeti vastu juba ligi neli aastat tagasi ning sellega tutvumiseks on jäänud ebaharilikult pikk periood. Sellest hoolimata tekitab uus seadus inimestes palju küsimusi. Neile vastamiseks on Eesti Omanike Keskliit omal algatusel korraldanud Eesti eri paikades infotunde. Esmaspäeva õhtul jõuti järjega Raplasse.
Keda seadus puudutab?
Rapla kultuurikeskuse Valgre saal jäi kuulajate jaoks kitsaks. Kohal oli umbes 25 inimest, kellele tutvustas uut seadust Eesti Omanike Keskliidu juhatuse esimees ja Tallinna notar Priidu Pärna. Eesti Omanike Keskliit koondab maja- ja korteriomanikke ning seisab nende õiguste ja huvide eest.
Pärna tõdes alustuseks, et seadusega tutvumine pole läinud just kuigi libedalt. Jõustumistähtaeg on kohe käes ja inimesed ei tea, kas ja millisel määral uus seadus neid puudutab. Infotunni eesmärk ei ole kogu seadus üksikasjalikult lahti seletada, vaid rääkidagi sellest, mis järgmisest aastast muutub.
Kõige suurem muutus, mille seadus kaasa toob, on korteriühistute (KÜ) kohustuslikuks muutumine. Igas majas, kus on korteriomandid, tuleb moodustada KÜ. Tänasel päeval on need moodustatud umbes pooltes majades. Linnades on neid pigem rohkem, maapiirkonnas ja külakeskustes pigem vähem. Pärna ütles põgusalt, et sellise nõude eesmärk on muuta valitsemisreeglid majades ühesugusteks.
Esmalt tulekski selgeks teha, keda uus seadus puudutab. KÜ muutub kohustuslikuks kõikides kortermajades, kus on moodustatud korteriomandid. See tähendab, et lisaks kaasomandile on igal omanikul ka reaalosa. Näiteks hoonealune krunt, vundament, välisseinad ja katus on kaasomandis, kuid korter ise on ainuomandis. Sellisel juhul on tegemist korteriomandiga.
Selline olukord võib olla lisaks traditsioonilistele kortermajadele ka ridaelamutes ning paarismajades. KÜ moodustamise kohustus kehtib ka juhul, kui korteriomandid kuuluvad kõik samale inimesele. Kõige paremini saab seda aga kontrollida kinnistusraamatust.
Seadus ei puuduta eramaju ja neid maju, mis on kaasomandis vaid mõtteliste osadena. Näiteks on majal kolm omanikku ja igale neist kuulub vaid mõtteline kolmandik majast. Samuti ei puuduta see neid ridaelamuid, kus iga elamuosa alla on moodustatud oma krunt, ning majasid, mille omanik on hooneühistu.
Infotunni käigus küsiti ka ebatavalisemate olukordade kohta. Näiteks ridaelamu, mille neljast boksist ühe omanik on mingil ajal enda hooneosa aluse krundi erastada saanud. Ülejäänud kolme jaoks on krunt kaasaomandis. Selgub, et sellises olukorras peavadki kolm korterit KÜ moodustama ning neljandat peetakse eramuks. Samuti tuleb KÜ moodustada näiteks kaasomandis oleval krundil, millele on ehitatud kolm maja, mis on eraldi ainuomandis.
Kaks erinevat võimalust
Juhul kui on saanud selgeks, et majas tuleb uue seaduse järgi KÜ moodustada, on kaks võimalust. Üks on see veel selle aastanumbri sees ära teha. Samas ei ole see kohustuslik. Teine võimalus ongi oodata järgmise aasta jaanuarini. Nimelt hakkab riik järgmise aasta algusest ise automaatselt KÜ-sid moodustama.
Riik moodustab KÜ koos registrikoodiga, kuid ei vali sellele juhatust, ei koosta põhikirja ega ava arvelduskontot. Kui maja oli siiani haldusteenust sisse ostnud, hakkab KÜ-d järgmisest aastast sama ettevõte juhtima. Kui majale oli nimetatud valitseja, saab temast loodava KÜ juht.
Ilmselt üks suuremaid põhjuseid, miks osa korteriomanikke ei ole KÜ moodustamisest huvitatud, on sellega kaasnev kohustus valida juhatus ja esitada majandusaasta aruanne.
Kuni kümne korteriga majadele on seadus aga näinud ette veidi lihtsamat asjaajamist. Nimelt ei ole neil kohustust juhatust valida. See omakorda tähendab, et nad ei ole kohustatud esitama majandusaasta aruannet. Põhimõtteliselt võivad nad vanaviisi edasi tegutseda, kuni neil ei teki vajadust juhatust valida. Kõik korteriomanikud esindavad KÜ-d ühiselt. Rohkem kui kümne korteriga majad peavad üldkoosolekul juhatuse valima ning 1. juuliks 2018 registrisse kandma.
Infotunni käigus tõstatus küsimus, mis juhtub siis, kui seda ei tehta. Pärna ütles, et ta võib spekuleerida, kuid kindlat vastust täna seadusest välja ei loe. Teoreetiliselt võiks registripidaja pärast tähtaja möödumist saata kirja, milles ähvardab trahviga. Samas aga kerkib küsimus, kellele selline kiri saadetakse. Enamasti on adressaadiks juhatus. Kuna aga küsimus ongi just nimelt selles, et KÜ-l pole juhatust, tekitab see veidi segase olukorra. Kirja võib saata ühistu aadressile, aga siis tekib küsimus, kas see kellelegi reaalselt ka kohale jõuab. Pärna tõdes, et on ka võimalik, et kirja saavad kõik korteriomanikud. Tõenäolisemaks peab ta aga olukorda, kus riik ilmselt väevõimuga kedagi juhatust valima ei sunni.
Pärna usub, et pigem jääb riik ootama hetke, mil olud ise sunnivad korteriühistut juhatust valima. Pärna rääkis veel, et tulevikus võib tekkida olukord, kus teenusepakkujad ei ole nõus individuaallepinguid sõlmima ja soovivad asju läbi KÜ ajada. Sellisel juhul on võimalik teha ühele inimesele volikiri lepingute sõlmimiseks või valida juhatus, kes asju ajama hakkab.
Siinkohal tõi ta välja ka ühe KÜ positiivse külje. Kui siiani oli kõiki lepinguid sõlminud üks korteriomanikest enda nimel, siis põhimõtteliselt on näiteks võlgnevuste tekkimisel tema ainuisikuliselt ka vastutav. KÜ puhul oleks vastutus jagatud.
Olemasolevad koteriühistud
Juba moodustatud KÜ-sid mõjutab uus seadus võrdlemisi vähe. Pärna tõi välja, et põhikiri tasuks üle vaadata ja seadusega kooskõlla viia. Senine praktika on näidanud, et põhikirjade seadusega kooskõlla viimine jääb tihtipeale tegemata. Seetõttu on riik otsustanud, et põhikiri ei muutu automaatselt kehtetuks. Kui selles peaks olema sätteid, mis lähevad vastuollu seadusega, siis kehtib nendes punktides seaduses sätestatu.
Üks koht, millele Pärna tähelepanu juhtis, sest olemasolevatel KÜ-del võib probleeme tekkida, on nimi. Siiani on nime panemine olnud igaühe vaba valik ning seetõttu on KÜ-d saanud ka väga kirevaid nimesid. Uus seadus aga ütleb, et KÜ nimes peab olema kinnistu aadress ning „korteriühistu“ või „KÜ“. Sellele võib soovi korral juurde tulla ka lisandnimi.
Uue seaduse järgi tuleb registrisse kanda ka kõik KÜ võetud suured laenud. Seda tuleb teha juba võetud laenudega.
