Pangad eelistavad kodu laenu andmisel korteriostjaid

Inimesed, kes on soovinud osta korda tegemiseks soodsa hinnaga vanemat maja, on sageli jäänud pankade uste taha, sest laenu andjate jaoks ei ole vanadel majadel niisugust väärtust, mis võimaldaks laenu „hapuks minemisel“ piisavalt kiiresti oma raha tagasi saada.

Viieliikmeline pere soovis osta Raplamaal väikeses, ent logistiliselt hea asukohaga asulas suure aiaga väikest vana maja. Ühest Eesti suurpangast said nad aga soovituse selle maja asemel korter osta, kuna korteriga on vähem kohustusi kui majaga. Teine võimalus oleks olnud osta see maja 50% sissemaksega. Noortele peredele kodu soetamise lihtsustamiseks mõeldud KredExi lisatagatiseks pank võimalust ei näinud, ka see pidi olema mõeldud pigem esimese korteri ostmiseks.
Sarnases olukorras on olnud rohkemgi peresid. Remonti vajava maja ostmiseks on pangad nõudnud suuremat sissemakset, piisavat lisatagatist teise kinnisvara näol ja olemasolevat raha aasta jooksul maja kordategemiseks. Samuti on nõutud detailseid ehitustööde maksumuse kalkulatsioone. Nii ei jäägi inimestel muud üle, kui kolida linna ja osta korter või minna välismaale tööle maja ostuks raha teenima.
Vanad majad, peremeheta jäänud talud, meie maa-arhitektuuri pärlid, aga lagunevad edasi, samal ajal kui linna paneelmajakorterisse pressitud pered oma kätega korda tehtud majast, aiast või maaelu rohelisusest edasi unistavad.

Inimesed tahavad perele kodu luua

„Kas teie mäletate, et omal ajal oli Hansapangal selline tore reklaam, kus Lydia Koidula (Anne Reemann) tuli panka sooviga oma vana kodutalu korda teha? Hansapangal oli selleks sooduslaen,“ meenutas Elo Lutsepp, SA Eesti Vabaõhumuuseum maa-arhitektuuri keskuse juhataja.
Lutsepa sõnul on riik lubanud hakata toetama maa-arhitektuuri säilimist. „Kultuuriminister on välja öelnud, kuidas riik hakkab toetama maa-arhitektuuri säilimist. Eesti oludes on maa-arhitektuur kõik, mis ei asu suuremates linnades ja Rapla või Jõgeva seda kindlasti pole.“
Lutsepa sõnul on noortele peredele ja spetsialistidele kodu ostmiseks mõeldud KredExi käendus (kuni 20% koduks soetatava kinnisvara hinnast – toim.) praegu ainuke riigi abi. Lutsepa sõnul puutus sama olukorraga kokku ka tema tütar, kes soovis koos elukaaslasega (ka noor spetsialist) osta 1930-ndatest pärinevat maja Sagadi kanti. „Meie regionaalpoliitikat suunavad Skandinaavia pangad,“ tõdes ta.
„See, et kinnisvarahindaja ütleb, et sel pole väärtust, on turuhinna määramine,“ tõi Lutsepp välja. „Tegelikult tahetakse aga oma võimalustele ja vajadustele vastavalt kultuuripärandit säilitada ja perele kodu luua.“
Lutsepa sõnul peaksid pangad selliste kinnisvara tehingute osas võtma kuulda ka pärandehituse spetsialiste-nõustajaid.
„Mida peaksid pangad niisugusel juhul kasutama, on pärand­ehituse spetsialistid-nõustajad, kes kohustuslikus korras nõustaksid selliseid toetust taotlevaid majaostjaid,“ rääkis ta. „EVM-i maa-arhitektuuri keskus on koos partneritega loonud võrgustiku, mis annab kogu Eestis nõu maamaja omanikele, kelle maja on ehitatud enne 1940. aastat, kuidas ja mida teha.“
Lutsepa sõnul tegutsetakse küll peamiselt ikka päris maal, aga keegi ei keela neid ju kutsuda ka väikelinnadesse ja alevitesse, kui riik sellele teenusele tuge pakuks. Praegu maksab majaomanik tema sõnul vaid 30 eurot ja ülejäänu tasub partneritele tehtud töö eest maa-arhitektuuri keskus.

Pank: eramaja ülalpidamiskulud on suuremad kui korteril

Swedbanki eluasemelaenude juhi Anne Pärgma sõnul pöörab pank laenu andes tähelepanu nii laenuvõtja maksevõimele kui ka tagatisele.
„Laenu andes pöörame tähelepanu nii laenuvõtja maksevõimele kui ka tagatisele,“ rääkis Pärgma. „Hindame kogu projekti tervikuna, lähtudes vastutustundliku laenamise põhimõtetest. Laenuga maja ostmine eeldab tugevat maksevõimet, sest maja ülalpidamiseks ja korrashoidmiseks on vaja lisaraha. Kui tagatiseks on vara (kas korter või maja), soovime veenduda, et inimesel on võimalik ka seda üleval pidada. Vajadusel ja võimalusel on pank valmis finantseerima ka renoveerimistöid.“
Pärgma sõnul moodustab uute majade ostu finantseerimine panga laenuärist üsna märkimisväärse osa – 24%. „Sealhulgas on ka KredExi käendusega soetatud majad. See number on tasakaalus üldise majade ja korterite osakaaluga Eestis.“ Sellest võib järeldada, et maju ostetakse kordades vähem kui kortereid.
Pärgma sõnul on laenu taotlemisel väga oluline vara seisukord. „Finantseerime varasid üle terve Eesti. Vara seisukord on väga oluline,“ ütles ta. „Oluline on aru saada, kas vara vajab investeeringuid ning kas inimene suudab neid kulutusi katta. Üldjuhul on eramajade ülalpidamiskulud korteritest suuremad. Jooksvad kulutused võivad olla väiksemad, kuid vajalikud maja korrashoiuga seotud kulutused (näiteks katuse parandamine, fassaadi värskendamine, torude vahetamine) on ainult majaomaniku kanda. Eramajade puhul võib ootamatuid kulutusi sagedamini ette tulla.“

Tagatis on olulisem kui laenuvõime

Kinnisvaraanalüütiku ning mitmete kinnisvaraalaste käsiraamatute autori Tõnu Toompargi sõnul on kinnisvara laenuga finantseerimisel pankade jaoks kõige olulisem selle likviidsus.
„Pangad on selleks, et laenu anda. See on nende äri oluline osa. Neile meeldib enda otsuseid põhjendada sellega, et vastutavad oma hoiustajate ees. Tegelikult on asjaga seotud ka aktsionärid,“ leidis ta.
Kuigi loogiliselt võttes peaks suurem laen olema suurem risk, mängib reaalsuses pankade jaoks olulisemat rolli vara likviidsus. „Olulised on tegelik vara asukoht, likviidsus, intressimäär, omafinantseering. Laenusumma, laenuvõtja, tööstaaž, haridus ja töökoht tulevad hiljem mängu,“ sõnas Toompark.
„Mul on raske uskuda, et maja kui selline on probleem. Olulised on ka asukoht ja ehituslik investeeringute väärtus. Asukohast tulenevalt ei saa investeeringute väärtus olla üle 40 000 euro, eriti piirkondades, kus kinnisvaraturg on õhuke ja tehinguid vähe. Kas peaks andma laenu, kui maja investeeringutevajadus ületab maja turuväärtust?“ küsis ta.
„Me kõik tahame, et pangad käituvad vastutustundlikult. Nad on kogu meie majandussüsteemi oluline osa,“ lisas ta. „Negatiivne laenuotsus võib üksikisiku seisukohast olla traagiline. Samas, Stalin ütles ka, et kaks surnut on traagika, kaks miljonit surnut statistika.“

Pankadel laenuhuvilisi jätkub

„Pankuril on tagataskus kliente küll. Kõikide pankade uste taga on järjekord, kes tahavad osta kinnisvara Tallinnasse, Tartusse ja nende lähistele, maakonnakeskustesse. Madalamal rippuvad õunad nopitakse esimesena. See on heade aegade paradoks. Ääremaad kannatavad seetõttu,“ nentis Toompark. „Pangad eelistavad lihtsamaid kliente, süvenemist vajavate klientidega tegeleda on vastumeelsem.“
Ta tõi välja, et kodulaenu baasintress on praegu madal ning 2018. aasta juulis oli see aasta lõikes kõige kõrgem –2,5%. Tarbimislaenu intress on 15-20% ehk 5-10 korda kõrgem.
„Laenutingimused on laenuvõtja jaoks head. Pank hindab kogu laenu andmist, aga mõtleb ka sellele, et kui midagi hapuks läheb ja laen tagasi ei tule, kuidas raha tagasi saada. Probleemiks on vara likviidsus. Raha kinnisvaraks vahetamine kiiresti on keeruline. Pankuri vaates on suur risk, mille tõttu nõutakse kõrgemat intressimäära või suuremat omafinantseeringut,“ selgitas ta.
Korterite hind on tema sõnul majadega võrreldes odavam, nad on ka likviidsemad. Majadel on sissemakse 30-50%, korteritel 15-30%. „Ideaalne on anda laenu heas asukohas uuele korterile – kui laen hapuks läheb, ei ole probleem korter maha müüa,“ tõdes ta.
Laenuhalduri soovitus maja asemel korter osta on tema sõnul siiski ebakorrektne. „Mõistan, et kui pank laenu ei anna, on küsimus, kuidas seda kommunikeerida,“ ütles ta. „Korteri soovitamine maja asemel – see ei ole panga asi sellist soovitust anda, see ei ole professionaalne ega korrektne. Võib-olla laenuhaldur vaatas kuulutusele peale ja ei mõelnud läbi, mida ta ütleb. Lihtsalt hetkelised juhuslikud mõtted. Laenuhaldureid on erinevaid, nii nagu issanda loomaaed on suur.“
Toompark tõi ka paratamatu näite oma sõbra elust: „Sõber tahtis maja osta, aga positiivse laenuotsuse sai alles siis, kui maja läks tehingusse. Leidis teise maja, mis oli paremas seisukorras, kuid kuna maakler oli majast kehvema nurga all pildid teinud, sai ta kehvemad laenutingimused, kuna pildid olid kehvemad.“

Et ei ostaks põrsast kotis

Laenude taotlemisel nõuavad pangad hindamisakte, mis tõestavad kinnisvara väärtust kõige adekvaatsemalt. Nende tegemine maksab aga mitusada eurot ning enamasti tellib hindamisakti ostust huvitatud laenutaotleja.
Toompargi sõnul soovitab ta ka kinnisvara müüvatel klientidel objektidele hindamisaktid tellida, sest need lihtsustavad oluliselt müügiprotsessi. Sellegipoolest ei peaks selle tegemine müüjale kohustuslik olema.
„See on hea, et kohustust ei ole. Riik ei peaks liiga palju kohustusi andma,“ ütles ta. „Müüjal soovitan siiski hindamisakti ära teha. See tõestab ostjale, et objekt on oma hinda väärt. Müügitehing jääb lühemaks ja protsess on kiirem.“
Toompargi sõnul tehakse Norras müüdavale kinnisvarale lisaks turuväärtuse hinnangule ka ehitustehniline ekspertiis, kus on alati kirjas kriitilised ja vähemkriitilised tegemist vajavad tööd ning hinnang rahalisele kulule. „Meil seda ei tehta, see maksab sadu eurosid. Raha hoitakse kokku ja tegeletakse nende probleemidega jooksvalt,“ tõdes ta.
Majaostuplaanide korral peaks võimalik ostja Toompargi sõnul olema oma tahtmistes kindel ning eelarve üle vaatama. „Pank tahab, et vara oleks heas korras. Remonti vajava maja korral pank eeldab, et see tehakse aastaga korda,“ tõdes ta. „Päriselus tehakse asju vastavalt rahalistele, ajalistele ressurssidele ja vajadustele ja võimekusele. Pank tahaks kiiremini kui päriselus toimub, et kui laen hapuks läheks, saaks kinnisvara rahaks vahetada.“

Rahulikus talukeskkonnas elamine on hobi, millele tuleb peale maksta

Kokkuvõtteks tõdes Toompark, et pankadel ei ole poliitikat majade välistamise ja korterite eelistamise suunas, samuti ei suuna nad regionaalpoliitikat.
„Pangad ei suuna regionaalpoliitikat. See ei ole nende eesmärk. Pigem on see nende tegevusega kaasnev tagajärg, nagu ka poeketid ja Eesti Post – avavad ja sulgevad oma asutusi,“ nentis ta. „Regionaalpoliitika on pigem riigi ja kohalike omavalitsuste ülesanne. Pankadelt ei ole selles mõttes lahendusi mõtet oodata.“
Vanade majade ajalooline ja miljööväärtus on tema sõnul mõeldav, kui need väärtused asuvad heas asukohas. „Olen ökonomist ja kui väärtustele mõtlen, kujutlen ette euro või dollari märke silmade ees. Kui hakata mõtlema ajaloolisele väärtusele, muutuvad raha märgid udusemaks,“ näitlikustas ta. „Arhitektuursed väärtused on ilusad ja toredad, kuid mittelikviidses keskkonnas ei oma need väärtust.“
Tema sõnul on maapiirkonna maja rahaline soodsus näiline. „Korteris on maja remondikulud igakuiste maksetena ühistu poolt korraldatud. Oma majas elades tuleb suur summa korraga välja käia. Kui räägitakse taludest – väiketalu on hobi ja hobidele tuleb peale maksta. Ma ei leia endas julgust hobi maha teha. Kui inimesele meeldib, siis miks mitte. Inimestel on erinevad elustiilid,“ tõdes ta. „Kui otsida soodsamat lahendust, on see korter ja linnaelu. Maja linna läheduses muidugi ei ole soodne.“
Toompark tõdes siiski, et kuigi tema elu on linnakeskne, mõistab ta, et probleem on olemas ja vajab lahendust. „Olen küll Tallinna-keskne, kuid leian, et ka mujal võiks olla elu ning KredExi abi võiks olla täiendav tugi. Maapiirkondades sõltub kinnisvara müük paljuski pankadest, nagu ka muudel elualadel. See on meie elu paratamatus. Finantssüsteemis toimuv juhib väga kinnisvaraturul toimuvat.“