Katri Reinsalu
Juba aastaid on Rapla üks suuremaid väljakutseid peaaegu olematu kinnisvaraturg. Siia elama asuda soovijad on hädas elukoha leidmisega. Sama probleemi ees seisavad ka kohalikud, kes näiteks pere loomise järel sobivat pinda otsivad.
Kinnisvaraportaalides ringi vaadates on olukord nukker. Pakkumisi ei ole ülemäära palju. Nii ongi Rapla kõige väärtuslikumaks kaubaks muutunud kinnisvaraalane info. Kui sa tead kedagi, kes teab kedagi, kes mõtleb oma elupinna üürile anda või müüki panna, siis võid olla kindel, et sul on nii mõnigi sõber, kes oleks selle info eest nõus sulle priske lõuna välja tegema.
Usinamad koduotsijad ei jää aga käed rüpes ootama, kuni õnn sülle kukub.
Nad helistavad läbi tuttavad, kellel teavad kinnisvara olevat. Nad otsivad kontakti inimestega, kellele kuuluvad majad paistavad tühjaks jäänuna. Nad kuulutavad oma ostu- või üürisoovi lähedaste seas ning kohalikes internetigruppides. Ja nii mõnedki neist leiavad endale enam-vähem sobiva kodu ammu enne seda, kui kuulutus avalikult üles läheb. Aga on ka neid, kelle koduotsingud jäävad venima. Juhul, kui side Raplaga ei ole kuigi tugev, minnakse lõpuks mujale. Sellest kõneleb ka fakt, et nelja aasta jooksul on Rapla valla elanike arv kahanenud 379 inimese jagu.
Pakutav on ebaatraktiivne
Eelmise nädala seisuga oli Rapla linnas kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel müügil 20 korterit ning 13 elamut.
Pindi Kinnisvara Rapla kontori juhataja Aili Ruubeli sõnul on enamik pakutavast varast olnud müügil pikemat aega ehk üle poole aasta. Pika müügiperioodi peamised põhjused on kinnisasja seisukord, planeering või hind. Korterite puhul välistatakse tihtipeale viies korrus.
Just nigel hinna ja kvaliteedi suhe on üks murekohti, mille nii mõnigi Rapla koduotsija on välja toonud. Näiteks algul mõistliku hinnaga maja lähemal uurimisel selgub, et selle seisukord on niivõrd kehv, et eeldab lammutamist. See tekitab aga olukorra, kus krundi eest küsitakse sisuliselt maja hinda ja pole imestada, et pakkumine jääb aastateks üles.
„Kui inimene pöördub maakleri poole, siis tavaliselt nõustab maakler omanikku ning annab ka soovitusliku müügihinna, millega võiks alustada kinnisasja müüki. Kuid on ka selliseid juhtumeid, kus müüjal on oma hinnanägemus ning seda ta muuta ei soovi vähemalt aasta või paari jooksul,“ kommenteeris Ruubel.
Millist kodu Rapla inimene endale siis otsib? „Elamute puhul soovitakse pigem heas seisukorras 4-5 eraldi asuva toaga planeeringut. Korteritest on eelistatud heas või renoveeritud seisukorras korterid, mis asuvad 1.-3. korrusel, samuti on planeering oluline,“ selgitas Ruubel. Kui müüki või üürile tuleb aga sobiv objekt, millel on mõistlik hind, käib tehing Ruubeli sõnul kiiresti.
Seega võib öelda, et kuigi numbriliselt ei ole kinnisvarapakkumiste arv Raplas ju katastroofiline, on nende puhul suures osas tegemist ühel või teisel põhjusel ebaatraktiivsete objektidega.
Vald turgutab elamuarendust
Ka Rapla vald on välja öelnud, et elanike kahanemise üks olulisemaid põhjuseid on elamispinna defitsiit tiheasustuse piirkonnas. Raplasse lihtsalt ei ehitata piisavalt uusi elamispindasid siinse nõudluse rahuldamiseks. Probleemi lahendamiseks on vald avanud uue toetusvooru elamuarenduse elavdamiseks.
„Elamuarenduse piirkondade investeeringu toetuse eesmärk on stimuleerida Rapla vallas kinnisvaraarendusi, mis tooksid juurde uusi eluruume võimalikele uutele elanikele. Toetuse maksimaalne suurus on 200 000 eurot ühe taotluse kohta,“ selgitatakse programmi kirjelduses.
Selle summaga toetatakse sellise taristu rajamist nagu näiteks ligipääsuteed ja tänavavalgustus; kaugkütte- või gaasivõrguga ning ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumisega seonduvad investeeringud. Toetuse saamiseks tuleb luua minimaalselt 8 uut eluruumi.
Mõnevõrra sarnase projekti ellukutsumise kogemus on Rapla haridus-, kultuuri- ja sotsiaalvaldkonna abivallavanemal Jüri Morozovil. Kümmekond aastat tagasi lükati tema kui endise Saare valla vallavanema eestvedamisel käima Voore noorteküla projekt Jõgevamaal. Voore paisjärve ääres oli 7 hektari suurune maatükk, millele ehitati valla kulul vee- ja kanalisatsioonitrassid, puurkaev ja juurdepääsutee. Loodi 32 krunti, mis lubati noortele peredele tasuta, juhul kui nad ehitavad sinna maja ning saavad sellele kasutusloa kokkulepitud aja jooksul. Huvi projekti vastu oli suur ning soovijaid rohkem kui krunte.
Paljulubav projekt jäi aga seejärel aastateks seisma. Nimelt oli noorteküla alla kuuluv maa riigi oma. Omavalitsus lootis selle kasutuna seisva maa riigilt tasuta saada. Riik aga pakkus seda 65-protsendilise turuhinnaga. Volikogu pidi jõudma otsusele, kas sellistel tingimustel maa osta või mitte. Kuna protsess võttis kaua aega, jäi Voore noorteküla aastateks ootele.
Morozov leiab, et probleemid tollases Saare vallas ja tänases Raplas on mõnevõrra erinevad. Rapla puhul on tegemist kasvava ja areneva piirkonnaga, mis vajab rohkem vabu elamispindasid. Nõudlus nende järele on olemas. Saare vald pidi aga inimesi maale elama meelitama. Kohe planeeritava noorteküla lähedal asuv põhikool seisis silmitsi aina kahaneva lastearvuga. Vald püüdis luua noortele soodsaid tingimusi.
Morozovi sõnul olid valla investeeringud noortekülasse mõõdetavad miljonites. See oli ka üks põhjuseid, miks 2014. aastal anti projektile uus hingamine. Vald ostis maa riigilt välja ning asus huvilistega lepinguid sõlmima. Kuigi sellel ajal ei olnud Morozov enam vallavanema ametis, teab ta rääkida, et tänaseks on noortekülas juba mõned majad kerkimas.
Küsimuse peale, kas seda projekti saab õnnestunuks pidada, ütles ta: „Tarkus on selles, et iga asja saab hästi teha ainult õigel ajal.“ Kõige magusam aeg lasti mööda ja noortekülasse ei ehitata nii intensiivselt, kui loodeti. Morozov ütles, et nii mõnedki neist, kes esialgu huvitatud olid, leidsid teise lahenduse või lausa lahkusid piirkonnast.
Saare valla mitmemiljonilise investeeringu kõrval tundub Rapla toetuse maht pigem tagasihoidlik. Morozovi sõnul on siin võtmesõnaks järjepidevus. Kuna tegemist ei ole ühekordse toetusega, loob see aastate jooksul samal viisil jätkudes keskkonnas stabiilsust. Morozov leidis, et sellest tekib usaldus, millel on kindlasti oma mõju.
Kinnisvaraturg on surnud punktis
Rapla kinnisvaraturu probleemina on välja toodud asjaolu, et siinne ehitushind on võrdlemisi sarnane kinnisvara hinnaga. See mõistagi muudab arendajate huvi Raplasse ehitamise vastu leigeks.
Kinnisvaraarendaja Kristjan Aller nõustus selle seisukohaga, kuid ütles: „Samas tuleb lisada, et võrdlus käib vanema elupinna ja uue maja ehitushinnaga, mis ei tohiks olla üks ühele võrreldavad, sest üldjuhul on elupinna hind uues majas kõrgem. Aga kuna uusi maju Raplas varem nimetatud põhjustel pole pikka aega ehitatud, ei tea tõenäoliselt keegi täpselt, milline sealne turuhind olema saaks. Aimata ju võib, aga mõistagi ükski arendaja ei taha võtta endale riski, et seda esimesena omal nahal testida. Kui proovida näiteks Tallinna põhjal mingeid järeldusi teha ja seejuures vanalinn või kesklinn välja jätta, kus arusaadavatel põhjustel võib vana maja isegi kallim olla, siis mujal võib sama piirkonna vana ja uue maja ruutmeetri hind erineda 20-60%.“
Aller selgitas, et Raplas on jõutud justkui surnud punkti, kus ühelt poolt arendada ei tasu, kuna kulud on keskmise müügihinnaga umbes samal tasemel. Samal ajal käib võrdlus vanade elupindadega, kuna uute elupindade osas võrreldavaid tehinguid ei ole. Alleri sõnul on tegemist turutõrkega, millega seisab silmitsi suurem osa Eestist ning millele lahendust silmapiiril ei ole.
Ta lisas, et kinnisvaraturg ei ole suletud süsteem ning peegeldab piirkonna elujõulisust. Selliste probleemide algpõhjus on vähenev rahvaarv. Samas tunnistas ta, et Raplas on olukord veel suhteliselt hea. „Tallinn tõmbekeskusena on meile ühelt poolt väljakutseks, aga samas hoiab see lähedus kinnisvara siiski suhteliselt likviidsena,“ ütles ta.
Rapla valla elamuarenduse toetus on Alleri arvates kiitust vääriv algatus. Kuna tegemist on uue lähenemisega, on täna keeruline hinnata, kui suur mõju sellel on. „Kui me lähtume hüpoteesist, et Raplas on nõudlus uue elupinna järele, mille eest ostjad on valmis maksma senisest vähemalt 20-30% rohkem, siis võib mõelda küll, et selline meede teeb ehituse ettevalmistuse arendajate jaoks nii palju soodsamaks, et nad on valmis sellega riskima,“ arutles Aller. Ta lisas, et meetmel on lisaks ka moraalne sügavus, mis võimaldab vallal ja ettevõtjatel leida kokkupuutepunkt ja lahendada koostöös üks suurim Rapla arengut pidurdav väljakutse.
Lõpetuseks ütles Aller, et kõige efektiivsem meede, millega vald saab elamuehitust arendada, on see, kui ta tegeleb oma põhitegevustega hästi. „Korras teed-tänavad, head koolid, lasteaiad jm avalikud teenused on kindlasti valla tegemistest kõige suurema mõjuga elamuehitusele. Elamuarenduse toetust võib pidada n-ö lisaboonuseks, millest ma loodan, et kõik võidavad,“ võttis ta teema kokku.
