„Minu teada ei ole ühtegi teist Rapla hoonet, mis oleks saanud sedavõrd palju tähelepanu, auhindu ja meediakajastust. Üsna tihti tuleb mul tänaval jalutades inimestele aru anda hoone seisust ja tulevikuplaanidest,” ütleb Okta Centrumi üks omanikest Kristjan Aller. Ta kinnitab, et huvi teha tehing vallaga ei tekkinud finantsilisest survest, vaid soovist anda hoone kogukonnale tagasi.
Arhitektuurimälestis, Raplamaa üks silmapaistvamaid ja meeldejäävamaid hooneid Okta Centrum oleks korra juba peaaegu leidnud ülesande, mis oleks hoidnud hoonet elujõulisena veel pikki aastaid. Suurt õnnestumist ei tulnud. Miks? Aller räägib esimest korda otsast lõpuni avatult ja ausalt, mis tegelikult juhtus.
See oli möödunud aasta juunikuus, kui Rapla volikogu hääletas maha valla võimaluse soetada Okta Centrum koos kinnistuga, et hoonest kujundada vallamaja ja muusikakool. Hoone omanik Kristjan Aller selgitas toona, et on valmis tegema kompromisse, et tehing oleks valla jaoks võimalikult soodne. Vallavalitsus nägi võimalust, kogu volikogu istungile eelnev protsess näis positiivset lõpptulemust toetav, kuid volikogu otsustas siiski teisiti.
Allerilt ja tema äripartnerilt nõudis ideest eskiisi koostamine koostöös arhitektiga nii raha kui ka aega ning ilmselgelt oli pettumus suur, kui lennukas, kuid paljulubav ja muinsuskaitseameti kiituse saanud lahendus käiku ei läinud. Vahetult pärast otsustavat momenti Aller oma mõtete jagamiseks valmis ei olnud.
Aega on mööda läinud, kuid avalikkuse huvi Okta Centrumi suhtes ei ole palju vaibunud. Hoonet on külastanud ekskursioonigrupid nii Eestist kui ka välismaalt, kohalikud entusiastid unistavad ja loodavad hoonet taas elamas näha ning muinsuskaitseamet on taas otsustavamaid samme astunud, et väärikale objektile parem tulevik tagada.
Nüüd on ka kinnistu omanik valmis avatud kaartidega selgitama, kuidas kogu lugu vallavalitsusega alguse ja ka lõpu sai, mida ta sellest kõigest arvab ning mida toob tulevik.
Kuidas jõudis Okta vallavalitsuse lauale kui võimalik vallamaja asukoht?
Olen põliste ja minust rohkem mäletavate raplakate käest kuulnud, et seda, kas KEK-i hoonest võiks ühel päeval saada vallamaja, on arutatud juba aegu enne, kui meie selle hoone omandasime.
Fookusesse tõusis see teema seoses kinnistule algatatud detailplaneeringuga. Planeeringu algatus tekitas avalikkuses taas kord laiema arutelu nii KEK-i saatusest kui ka sellest, mis võiks saada hoone kõrval oleva maalapiga. Tõenäoliselt see võis olla ajendiks, miks vallavalitsus tegi meile ettepaneku hoone kasutuselevõtu läbirehkendamiseks vallamaja ja/või muusikakoolina. Vald andis meile konkreetse lähteülesande asutuste struktuuridest ja ruumiprogrammidest, mille läbi rehkendamiseks me palkasime arhitekti.
Kui mitmel korral, millistes koosseisudes ja millise perioodi vältel toimusid arutelud sel teemal?
Valla ettepanek laekus meile 2019. aasta sügisel, mille järel toimusid igakuised kohtumised kuni eelmise aasta kevad-suveni välja. Aruteludel osalesid volikogu ja vallavalitsuse liikmed ning ka muusikakooli juht. Kokkusaamiste vahel toimusid ka konsultatsioonid väiksemates formaatides meie arhitekti, muusikakooli juhtkonna ja valla arhitekti vahel.
Kas Okta lahendus jõudis volikogu komisjonidesse? Teate, mida seal arutati?
Kõikide komisjonide kohta mul infot ei ole. Tean, et küsimust arutati eelarve- ja arengukomisjonis, kelle ülesanne põhimääruse järgi ongi valla varasid puudutavate teemade analüüsimine ning otsuste ettevalmistamine. Eelarvekomisjonis püstitusid ka täpsustavad küsimused KEK-i hoone projekteerimise, rekonstrueerimise ning kinnistu müügihinna kohta. Nendele küsimustele saime võimaluse omalt poolt vastata.
Kas vallavalitsuse jaoks oli kohe laual variant osta hoone koos krundiga või ainult hoone või oli variant ka rentida kõigest ruume?
Tegelikult oli nii vallavalitsuse kui ka meie jaoks esmane ülesanne siiski aru saada, kuidas niivõrd erinevaid asutusi nagu muusikakool ja vallamaja ühte hoonesse ära paigutada. Selles, et vallamaja hoonesse sobib, ei olnud minu arvates kellelgi kahtlust. Kui arhitekt esimest korda valla poolt ette antud ruumiprogrammile otsa vaatas, ütles ta ilma pikemalt mõtlemata, et vallamaja sobib hoonesse nagu „kinnas kätte“. Kogu projekti keerukus seisnes selles, kuidas leida hoones ka muusikakoolile hea lahendus.
Kui projektlahenduse osas oli selgus majas, siis esialgu olid laual kõik võimalused – hoone üürimine, kontsessioon ja kuni hoone omandamiseni. Kuna toonasel koosolekul osalenud volikogu liikmed andsid selge signaali, et nemad hoone üürimist ei toeta ja ka indikatiivsed arvutused näitasid, et kõige ratsionaalsem lahendus on valla jaoks hoone omandamine, siis jõudsime ühiselt üsna kiirelt arusaamiseni, et tuleb leida mõlemaid pooli rahuldav ostu-müügihind.
Pakkusime vallale ostuhinnaks 250 000 eurot. Ostuhinna pakkumises lähtusime sellest, et kui vald vabaks jäävad muusikakooli ja vana vallamaja kinnistud maha saab müüa, kataks see summa laias laastus KEK-i ostuhinna ja varade maht valla bilansis ei muutuks. Samal koosolekul tekkis ka küsimus, kas oleks võimalik nimetatud kinnistuid vahetada, mis ei olnud toona meie seisukohast küll esimene valik, aga olime ka selle üle valmis arutlema.
Krundi ostmine ei olnud kohe kõne all, see tuli lauda viimasel hetkel. Meie soov oli tehing teha ilma krundita, sest sellel ajal oli meil krundi müügiks juba eelleping sõlmitud.
Mingi hetk tekkis variant, et kõrvalkrundile tuleb Grossi toidukauplus, mis volikogu liikmetele meeltmööda ei olnud. Mis sellest ideest tänaseks on saanud?
Täpsustan, et Grossi kaupluse variant tekkis siiski enne vallamaja ja muusikakooli arutelusid. Minu arvates meeltmööda ei olnud see esialgu Raplamaa Sõnumitele ja ühele korteriühistule. Ei meenu, et vallalt oleks selles osas mingeid etteheiteid tulnud. Vallas ollakse hästi kursis nii krundi sihtotstarbe kui ka alusplaneeringutega. Mis on teadupärast läbi arutatud ja paika pandud enne, kui meie seal toimetama hakkasime. Kuna linnaruumi planeerimisotsused on valla enda tehtud, saame arendajatena tegutseda ainult nendes raamides.
Nagu ma ennist ütlesin, tuli valla soov osta hoone koos krundiga lauda viimasel hetkel. Eelarvekomisjonist läbi käinud informatsiooni kohaselt oli see volikogu esimehe tingimus, et üldse läbirääkimistega edasi minna. See pani meid olukorda, kus me pidime valima, kas lõpetada läbirääkimised vallaga või katkestama lepingu Grossiga. Kui me oleksime lähtunud ainult enda ettevõtte kasumlikkuse seisukohast, oleks kindlasti olnud parem lõpetada läbirääkimised vallaga. Grossiga sõlmitud lepingu ülesütlemine oli meile majanduslikult väga kahjulik ja kulukas.
Aga otsustasime, et pikemas perspektiivis on kiire tehing vallaga ja parimal moel tehtud linnaarengu otsus parem, kui sellel hetkel krundi müügist saadav tulu. Seetõttu lõpetasime lepingu Grossiga ja pakkusime vallale kogu kinnistu ostuhinnaks 306 000 eurot koos käibemaksuga, mis võrdus meie hoone omandamise ajal tehtud eksperthinnangu väärtusega.
Kuna päeva lõpuks ikkagi vallavolikogu otsustas, et vallal ei ole vaja seda kinnistut, siis jätkasime varasema plaani kohaselt kaubandushoone detailplaneeringuga. Meie esimene eelistus oleks ise hoone valmis ehitada ja leida mõne kaubandusketi näol ankurüürnik. Kui see ei õnnestu, oleks soov jõuda kokkuleppele kellegagi, kes oleks valmis piirkonna arengusse, hoone arhitektuuri jms rohkem panustama.
Millal ja kuidas kuulsite esimest korda, et on inimesi, kes on Okta Centrumi ostmise vastu?
See oli viimasel projekti ülevaatamisel eelmise aasta jaanuaris, kui arutelul osalenud volikogu liikmete poolt tõdeti, et praeguses vallavolikogu koalitsioonis selles küsimuses üksmeelt ei ole.
Volikogu esimees Margus Jaanson on öelnud, et kuna Oktal on omanik olemas, ei ole põhjust, miks vald peaks selle hoone peale mõtlema. Mida te selle peale ütlete?
Tõenäoliselt ei teki vaidlust selles osas, et Rapla KEK-i peahoone võeti kaitse alla, kuna tegemist on ühe erilisema hoonega Eesti arhitektuuri maastikul. Muinsuskaitseseadus ütleb, et kultuuripärandi väärtustamine ja säilitamine on ühiskonna ühine kohustus. Seaduses on sätestatud, et riik ja kohaliku omavalitsuse üksused peavad arvestama oma ülesannete täitmisel kultuuripärandi kui avaliku väärtusega ning tegema omavahel koostööd, et toetada kultuuripärandi säilimist ja kasutuses hoidmist. Ekslik arusaamine, et Rapla vallal pole põhjust KEK-i hoone peale mõelda, on minu hinnangul ühemõtteliselt vastuolus seadusega.
Lisaks ei ole KEK-i hoone puhul tegemist pelgalt silmapaistva arhitektuuriga, vaid see on ka väga paljudele Rapla inimestele armas, lugude ja mälestustega seotud hoone. KEK-i hoone mängis kandvat rolli ärkamisaja Rapla ettevõtluse tekkimisel ning ka kultuuri- ja sporditegevuse juures. Minu teada ei ole ühtegi teist Rapla hoonet, mis oleks saanud sedavõrd palju tähelepanu, auhindu ja meediakajastust. Üsna tihti tuleb mul tänaval jalutades meie inimestele aru anda hoone seisust ja tulevikuplaanidest. Kui kes tahes avaliku võimu esindaja ütleb, et KEK-i hoone pole valla asi, siis ma vastan, et see inimene ei hooli väga paljude Rapla inimeste jaoks olulisest küsimusest ja tekib küsimus, keda ta esindab.
Vastan Jaansoni arvamusele nii, et kuigi KEK-i hoone kasutuses hoidmine on vallale seadusest tulenev kohustus, siis meie ettevõtjatena peame loomulikuks, et läbirääkimiste õnnestumiseks tuleb pingutada ja teha parim pakkumine. Me ei oodanud vallalt mingit erikohtlemist. Ka jättes kõrvale hoone hingeelu, näitab kalkulatsioon, et me pakkusime vallale kõikidest alternatiividest kõige ratsionaalsema lahenduse. Ja ekslik on arvata, et maksumaksja raha ratsionaalse kasutamise peale ei pea vallavalitsuse ja volikogu liige mõtlema.
Margus Jaanson ei osalenud poole aasta jooksul ühelgi koosolekul. Ajakirjaniku samateemalisele küsimusele vastas, et tal ei ole infot. Kui mu mälu ei peta, siis samas lehes põhjendas ta oma hoiakut sellega, et vallamaja ja kauplushoone ei sobi avaliku sektori ökonoomikale tuginedes kõrvuti paiknema. Arvan, et sama vettpidav oleks väita, et vallamaja ei sobi pubi kõrvale.
Meenutame, kuidas volikogu liikmed oma hääletamist Raplamaa Sõnumitele põhjendasid: renoveerimiseks tuleks kulutada 4-5 miljonit, kaovad võimalused teisteks investeeringuteks mõneks ajaks (volikogu ajaks ei olnud selge, millised need investeeringud oleksid olnud, mis oleks ära jäänud); asukoht ei ole vallamajale sobilik; ülalpidamine tuleks kallis; ei olnud ehituslikku ekspertiisi tehtud; eelnõu ei olnud hästi ette valmistatud. Mida nendest põhjendustest arvate? Mida oleks saanud paremini teha eelnõud ette valmistades? On see kivi vallavalitsuse kapsaaeda?
Minu arvates on valla juhtimises ääretult halb, kui volikogu liikmed ajavad oma tegemata otsused vallavalitsuse kaela. Ühelt poolt tuleb mõista, et vallavalitsus on volikogu enamuse usaldusmeeskond valitud eesmärkide elluviimiseks. Kui üldhaldus kõrvale jätta, käivad vallavalitsuse koostatud eelnõud läbi volikogu komisjonide ja on nii hästi ette valmistatud, kui palju volikogu liikmed soovivad nende ettevalmistamisse panustada.
Teiselt poolt peab märkima, et lisaks varasematele regulaarsetele aruteludele käis eelmise aasta märtsis arhitekt Margus Paut KEK-i projekti tutvustamas volikogu täissaali ees. Teadaolevalt tollel volikogu istungil ei tehtud vallavalitsusele volikogu liikmete poolt ühtegi sisulist ettepanekut või märkust, mis võiks otsustusprotsessis veel vajalik olla. Otsuse eelnõu läks volikokku otsustamiseks juunis. Seega oli aega veel kolm kuud eelnõud täiendada, kui sellekohased ettepanekud oleksid tulnud. Lisaks jääb mõistmatuks, et kui eelnõu oli puudulik, oleks olnud võimalik seda ka ju hiljem täiendada-parandada ja uuesti menetleda. Nagu me teame, siis seda ei tehtud. Teema kadus laualt volikogu esimehe kinnitusega, et seda teemat enam kunagi ei arutata.
Kui neid põhjendusi hakata kõrvutama praegu volikogult heakskiidu saanud Viljandi mnt 17 rekonstrueerimise ja muusikakoolile uue maja ehitamise eelnõudega, tekib hämming, kuidas neid samu põhjendusi-küsimusi nüüd ei tekkinud. Mille poolest need eelnõud erinesid? Kui tõele au anda, siis KEK-i puhul oli eeltöö palju kaugemal. Lisaks oleks ära jäänud aasta asjatult kulunud aega ja edasi-tagasi kolimistega seotud kulud.
Tegelikult on nende põhjendustega asi palju lihtsam. Investeeringu objektide üle otsustamine on volinike poliitiline tahe ja kokkulepe. Ühel puhul see tahe oli ja KEK-i puhul seda ei olnud. Kokkuvõttes arvan, et KEK-i kinnistu ostmise eelnõu oli väga hästi ette valmistatud. Harva tehakse investeeringuobjektide puhul ära sedavõrd põhjalik eeltöö. Minu arvates vallavalitsuse kapsaaeda küll midagi visata ei ole. Vallavalitsuse eestvedamisel toimunud arutelud olid avatud ja konstruktiivsed. Kahjuks auditoorium oli pooltühi.
Teil oleks palju võita, kui vallavalitsus kinnistu ära ostaks. Olete nõus?
Loomulikult oleks meil palju võita, kui vald oleks valmis KEK-i hoonesse panustama. Nagu ma varem ütlesin, siis parimal moel tehtud linnaarengu otsustest võidavad kõik. Küsiksin vastu, mida vald võitis sellest, et jättis KEK-i hoone oma arengutest ja investeeringuplaanidest kõrvale?
2021. aasta märtsikuu volikogu istungi eelnõudest selgub, et volikogu otsustas praeguse muusikakooli hoone lammutada ja ehitada uue ca 1000–1100 m2 suuruse hoone, mille maksumuseks hinnati ca 1,8 miljonit. Lisaks otsustati renoveerida praegune vallamaja, mis tähendab olemas oleva maja renoveerimist ja ca 500 m2 suuruse hooneosa juurde ehitamist, st kokku ca 1000 m2 pinda. Vallamaja maksumuseks hinnatakse ca 1,5 miljonit. Kokku on plaanis ehitada 2000-2100 m2 uut pinda ning investeerida kõne all olevatesse objektidesse koos riigi toetustega ca 3,3 miljonit. Mis teeb kahe hoone keskmiseks ruutmeetri ehitushinnaks ca 1650 eurot.
Võrdluseks: eelmisel aastal riigihangete põhjal koostatud objektide võrdluses hinnati KEK-i hoone rekonstrueerimiseks ca 1200 eurot ruutmeetri kohta, mis teeb 3076 m2 juures ehitushinnaks ca 3,7 miljonit. Kes nüüd siis võitis? Valla investeeringu maht vähenes ca 12%, aga saadava pinna maht vähenes peaaegu kolm korda rohkem, st 33% ja valla kulu investeeringu ruutmeetri kohta tõusis ca 27%. Teistpidi öeldes oleks vald saanud 400 000 euro eest ca 1000 m2 rohkem pinda. Sellest 560 m2 oleks kuulunud esinduslikule multifunktsionaalsele saalile. Vastan oma küsimusele ise – mitte keegi ei võitnud, kõik kaotasid.
Eelneval kalkulatsioonil on küll omad mööndused, kuna praegune muusikakoolile planeeritav riigitoetus on uue hoone ehitamiseks, vähendab see valla eelarvest kaetavat kulu ruutmeetri kohta. Aga kui arvestada, et sama raha oleks saanud kasutada mistahes muu uue hoone ehitamiseks, oleme samas punktis tagasi.
Spekuleerin, et kui vald oleks omandanud KEKi kinnistu, oleks võimalik olnud hoone kõrvale kaupluse asemele kavandada näiteks tennisehall või kaua oodatud veekeskus ning toetuse raha seal kasutada. Üle 1,1 miljoni euro riigitoetust oleks olnud arvestatav summa ka mistahes muu uue hoone ehitamiseks.
Okta Centrumi heakorrastamine ja pidev ülalpidamine on kulukas tegevus. Kui vald seda endale ei osta, siis te tõenäoliselt teist ostjat ei leia. Olete nõus?
Ei ole nõus. Ega vallale pakkumise tegemise mõte ei seisnenud selles, et muud varianti ei ole. Mõte oli selles, et me oleme saanud kogukonnalt tagasisidet. Raplale oleks kõige parem, kui see hoone oleks avaliku ruumina linnarahvale avatud. Hoones oleks avatud üldalad, kohvik, üritused saalis jne. See on ajalooliselt nii olnud ja nii oli see toimunud arutelude käigus valminud vallamaja ja muusikakooli projektis ka lahendatud.
Vallale pakkumise tegemise mõte ei seisnenud samuti selles, et meil oleks selleks finantsiline surve. Selgitasin varem, et ettevõtluse seisukohalt on krundi jagamine ja praeguse kahe hoone arendamine perspektiivikam kui neid vallale omahinnaga müüa. Kui vald oleks kasutanud hoone omandamise võimalust, oleksime investeerinud selle raha mõne teise Rapla hoone korda tegemisse. Hoonete ehitus või parendamine ja üürile andmine on meiega seotud ettevõtete põhitegevus. Meil pole küll ühtegi teist nii suurte riskide ja investeeringu vajadustega hoonet. Samas mõtleme nii, et kui hoone korda tegemine jääb meie ülesandeks, siis võib-olla see ongi hea, see sunnib meid ettevõtjatena edasi liikuma.
Me ei ole seda hoonet kunagi müüa proovinud. Teame, et kui soov on kinnisvarale ostja leida, tuleb müügipakkumine välja panna, mitte valla uksele koputada. Kuigi võin öelda, et küsimusi hoone ostmise võimaluste kohta on tulnud ka ilma seda pakkumata. Minu arvates on see omaniku teema täiesti teisejärguline küsimus. Kõige tähtsam on, et sellel hoonel oleks tema parim funktsioon. Paraku nii on, et eraomanik peab investeeringute tegemisel lähtuma eelkõige tasuvusarvestusest. Mis ei pruugi alati ühtida avaliku huviga, aga õnneks ei ole see ka välistatud. Arvan, et ettevõtlus liigub üha enam suunda, kus lisaks kasumi teenimisele on oluline ka meist maha jääv jalajälg.
Kui vald pühib lõplikult käed puhtaks, vallamaja ei tule ja midagi muud nende kaaslusega ka mitte, mis saab siis Oktaga edasi?
Hoone tuleviku kasutusfunktsiooni kohta ma täna lubadusi anda ei oska. Ideid on seinast seina ja mõttetöö käib juba mõnda aega üsna aktiivselt. Meeldiv on selle pikale veninud asja juures see, et meiega koos mõtlevad tänaseks mitmed tegusad inimesed, kes Rapla käekäigust ja KEK-i hoonest hoolivad. Kui tegusad inimesed kokku saavad, kipuvad asjad ka teoks saama. Ehk ei olegi lahendused enam nii kaugel, kui esialgu paistab. Nagu volikogu esimees oma pöördumises vallarahvale ütles: „kõik on võimalik, kui me üksteisega arvestame ja üksteisest hoolime“.
Tahe oleks kindlasti hoone rekonstrueerida võimalikult autentsel kujul ja funktsiooniga, mis jätaks hoone Rapla inimestele avatuks. Samas tuleb nentida, et viimased suved enne piiranguid käis hoonet vaatamas busside viisi külalisi. Ilma liialdamata, me saame iga nädal kirju ja kõnesid välismaa arhitektuurihuvilistest kuni meie oma pereturistideni välja. Et siis küsimus, kuidas seda potentsiaali ära kasutada nii, et üks ei välistaks teist. Et asjad teoks saaks, oleme pidanud eelkõnelusi ka pangaga rekonstrueerimise finantseerimise osas. Kui meil on suund selge ja tasuvusarvestus usaldusväärne, siis raha taha tõenäoliselt asi ei jää.
Miks on Okta Centrum praegu tühi?
Päris tühjana ta siiski ei seisa. Kasutame hoonet praegu oma ettevõtmiste tarbeks laopinnana. Paar väiksemat ruumi on ka välja üüritud. Mis on küll nii väärika ja erinevaid võimalusi pakkuva hoone puhul alakasutatus, aga õnneks mitte lootusetu olukord. Pole saladus, et üle-eelmine suvi oli hoone kasutuses “Hüvasti, NSVL” põhistuudiona.
Tundub, et see avas selle valdkonna uksed laiemalt, sarnaseid päringuid on tulnud veel. Ugala Teater käis eelmine aasta hoonet vaatamas võimaliku külalisetenduse paigana ja tagasiside oli positiivne. Ilmselt praegu keegi pikka plaani ei tee, aga kui piirangud leevenevad, hakkab võib-olla juba eesootaval suvel midagi toimuma. Panime hiljuti tööle ajutise küttesüsteemi. Et nii kaua, kui hoonel pikka plaani ei ole, saaksime selliseid projektipõhiseid ettevõtmisi rohkem korraldada.
