Arendaja tunneb ennast petetuna

Marleen Murumets

Viljandi mnt 7 krundi omanik on piiranud oma krundi sissesõidutee kividega, nii et autod ei saa enam harjumuspäraselt tuntud toidukoha juurde sõita ja endise lasteaiahoone kõrvale parkida. Põhjuseks on omaniku pahameel Rapla valla vastu, kes ei lase endise lasteaia hoovi kolmekorruselist kortermaja ehitada. „Kui tüli on tõusnud, siis järelikult vajab see ka lahendamist,” arvab abivallavanem Rain Terras.

Sotsiaalmeedias on inimesed pahandanud, et Viljandi mnt 7 kõrvale enam sisse sõita ja parkida ei saa. Krundi omanik Paavo Pärn leiab, et igal kinnistul peab olema oma sissesõidu võimalus ning keegi ei pea leppima sellega, et võõrad tema akna alla pargivad. “Arendajalt nõutakse, et ta muudaks oma krundi sisuliselt parkimisplatsiks Karavani klientidele, kuigi šašlõkibaaril on krundil sisse- ja väljasõit olemas ning mitmed parkimiskohad klientidele.
Nimetatud šašlõkibaari juhtumiga on arendajale esitatud linna poolt ultimaatum seada servituut, mis läheb vastuollu seadustega. Olles sunnitud oma maad vastavalt linna ja Karavani tujudele muutma, on arendaja otsustanud paigaldada krundi piirile kivid, et takistada ebaseaduslikku läbisõitu ning kohaliku toiduasutuse ja linna väljapressimist,” selgitas Pärn.

Rapla abivallavanema Rain Terrase sõnul puudub vallavalitsusel õiguspädevus kujunenud olukorda sekkuda. „Tegu on kahe erakinnistu vahelise erimeelsusega ning vajadusel peab selles vaidluses võtma seisukoha kohus,” ütles Terras ning lisas, et “küll aga saame tuua osapooled nende endi vabatahtlikkuse alusel ühise laua taha seda teemat arutama”. Selline arutelu toimub täna, 6. märtsil ning kaasatud on ka Transpordiameti esindaja.
Pärna kannatus on katkenud, sest Rapla vald ei ole võimaldanud tal tegeleda oma tühjal krundil elamuarendusega. „Kui 2021. a juunis kinnistu koos hoonega ostsime, siis oli linn sinna algatanud detailplaneeringu, kus oli lubatud neljakordne massiivne hoone. Linn oli selle algatanud just selleks, et ostjad saaksid olla kindlad, et selline maht on linnaga kooskõlastatud ja linn on valmis, et ala areneb,” ütles Pärn ja lisas, et leppis enne ostu vallaarhitekti Cerly-Marko Järvelaga kokku, et soovivad tegelikult tänavaäärse puitmaja koos tammega säilitada ja hoovi uue kortermaja ehitada.
“See mõte meeldis Järvelale veelgi enam ja selle pinnalt tehti ka ostuotsus,” rääkis Pärn ja jätkas: “Algatasime ka oma detailplaneeringu, kooskõlastasime kortermaja eskiisi, menetlesime aasta jagu, saades kõik kooskõlastused ja siis teatas vald, et neile ikkagi need kooskõlastused ei meeldi.”

Miljööväärtuslikul alal  kehtivad piirangud

Rapla vald algatas Viljandi mnt 7 detailplaneeringu 21. detsembril 2020 üldplaneeringut järgivana. Toonased eskiisid on siiani valla kodulehel kättesaadavad. „Minu hinnangul ei ole neli korrust kõrge hoone Viljandi mnt 7 krundil kindlasti mitte üüratu, kui krunt on hästi tsoneeritud ja hoone mõistlikult lahendatud,” leiab vallaarhitekt Cerly-Marko Järvela. “Saatan peitub detailides nagu arhitektuurne lahendus, haljastus, funktsionaalne mitmekesisus või üheülbalisus.”
Kinnistu uus omanik tuli oma eskiislahendusega augustis 2022. Rahandusministeeriumi hinnangul oli aga algatatud detailplaneering vastuolus üldplaneeringuga. “Üldplaneeringu peatükis 5.3 „Tiheasustuse ja kompaktse hoonestusega elamualadel esitatavad arhitektuursed nõuded“ on tingimusteks seatud, et nii uute hoonete projekteerimisel kui ka olemasolevate hoonete laiendamisel ja/või rekonstrueerimisel tuleb lähtuda konkreetses piirkonnas väljakujunenud ehituslaadist, hoonestus peab olema kooskõlas vahetus naabruses olevate ehitistega, lähtuda tuleb ehitiste kõrgusest ning asukoha looduslikust eripärast. 4-korruselise hoone planeerimise puhul ületab hoone kõrgus väljakujunenud hoonete kõrguseid kahe korruse võrra, naabruses asuval kinnistul asuva hoone puhul lausa kolme korruse võrra. Seega ei vasta detailplaneering üldplaneeringule,” on öeldud rahandusministeeriumi 3. septembril 2022 Rapla vallavalitsusele saadetud kirjas.
Samas kirjas viitab rahandusministeerium veel, et “detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud üldplaneeringus määratud miljööväärtuslike alade üldiste arendustingimustega. Näiteks uute hoonete püstitamine tuleb reeglina kõne alla vaid olemasolevate/endiste hoonete asukohale ja uute hoonete ehitusalune pindala, kõrgus ning maht peavad sarnanema sellel kohal kunagi asunud hoonele või olevatele naaberhoonetele.”
Teisisõnu, rahandusministeeriumi hinnangul oli tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, mis nõuab teistsugust menetlust.

Menetlus võtab aega

Üldplaneeringuga määratakse kindlaks valla või linna territooriumi arengu põhisuunad ja tingimused. „Kuna antud dokumenti uuendatakse mitte sagedamini kui 10 aasta tagant, siis on võimalik arendusi viia väga põhjendatult ellu ka üldplaneeringut muutvatena. Kohalik omavalitsus peab aga tagama tasakaalustatud arengu, mis sobituks vastava piirkonna arengutega,” ütles abivallavanem Terras.
Järvela täpsustab menetluse käiku: „Kui mingi kinnistu omanik soovib Rapla valda püstitada mingit hoonet, siis selleks on oma kindel protseduur. Hästi üldistatult saab iga planeering alguse algatamisest, seejärel tuleb lahenduse koostamine, kooskõlastamine, avalikustamine ning lõpuks kehtestamine, pärast mida algab planeeringu elluviimine.” Sõltuvalt planeeringu liigist on eripärasid, lisas Järvela. “Näiteks üldplaneeringut muutva planeeringu puhul tuleb enne algatamist anda keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnang ja välja selgitada asjaomaste asutuste seisukohad, täiendavalt avalikustada eskiis ja korraldada avalik arutelu ja lõpuks antakse planeering heakskiitmiseks ministrile.”
2022. aasta detsembris toetas majandus- ja keskkonnakomisjon rahandusministeeriumi lähenemist ning planeeringule esitati ka mitmeid ettepanekuid. “Planeeringuprotsessi mõistes 2023. aastal seiskus arendaja aktiivsus antud planeeringuga edasiminemisel. Antud juhul ei ole jõutud arendajaga veel isegi keskkonnamõju eelhinnangu andmisenigi ning puudub sellest lähtuv planeeringu eskiis, millega minna avalikku arutellu. Ehk siis praegu on natuke ennatlik planeeringulahenduse kohta järeldusi teha, sest planeerimisprotsess ei ole jõudnud veel sellesse faasigi,” ütles abivallavanem Rain Terras.

Arendused peavad linna sobima

Vallaarhitekti sõnul on üks planeeringu venimise põhjusi valla ja arendaja erinevad seisukohad hoone suuruse küsimuses. Samas ei ole vallaarhitekt Paavo Pärnale ka rääkinud 2020. aastal seoses projekteerimistingimuste menetlemisega (neid ei kinnitatud) kinnistu naabritelt laekunud ettepanekutest. „Naabrite kaasamisest meil juttu ei olnud ja miks peakski? Seaduse piires kaasatakse lihtsalt viisakusest ning kui naaber ei ole nõus kooskõlastama, siis see ei tähenda, et mina pean arvestama,” on Paavo Pärna arvates kaasamise puhul tegemist puhtalt formaalsusega.
Ta on Rapla asjaajamises pettunud. “Raplal on potentsiaal muutuda üheks Eesti omanäoliseks kohaks – mõistlikud elupinna hinnad, lähedal pealinnale, korralikud koolid, huvitegevus ja meelelahutus. Arendajad näevad Rapla linnas suurt potentsiaali ja tahavad sellele kaasa aidata, kuid on hakanud arendusprojektidest loobuma. Nõuded, mis esitatakse, on suuremad kui nõuded, mida tahetakse Tallinnas.
Veel aastaid tagasi oli Rapla linn arendajatele abiks, täna on kõik justkui vastupidi. Linn takistab ehitusbuumi Raplas. Sellest tulenevalt ei peeta vajalikuks oma närve ega aega raisata ning hakatakse projekte kavandama mujale,” leiab Pärn.
Rapla vallavolikogu majandus- ja keskkonnakomisjoni esimees Margus Jaanson ei nõustu arendaja süüdistustega arenduse takistamises. „Rapla vajabki arendusi ja Rapla areneb päris jõudsalt. Oluline on järgida Rapla valla üldplaneeringut, see reguleeribki üldisi arendussuundasid,” ütles Jaanson.
“Rapla linnas on kaks miljööväärtuslikku peatänavat, need on Viljandi ja Tallinna maantee. Seal ongi reeglid tõesti konkreetsemad. Arendaja soov on tihtipeale maksimeerida ehitusmahtusid, kohalikul omavalitsusel tuleb aga hoida silmas linna terviklikku arengut. Rapla vallas ja linnas koordineerib ehitustegevust Rapla vallavalitsus, kes tuginebki nimetatud üldplaneeringule, kordadele ja regulatsioonidele ning ehitusseadustikule, mis on kogu riigis ühtsed.”