Maa korralist hindamist ei ole Eestis tehtud 15 aastat. Kuna maa turuväärtus on selle ajaga oluliselt muutunud, on selge, et praeguseks on eelmise, 2001. aasta hindamise tulemused vananenud, nende kasutamine on piiratud ja tekitab ebaõiglust.
Keskkonnaministeerium koostöös maa-ametiga kavandab muudatusi maa hindamise seaduses, et hakata korralist hindamist läbi viima igal neljandal aastal ja eraldada hindamine maa maksustamisest. Maa korralise hindamise eesmärk on leida väärtused kõigile maakatastris registreeritud maatükkidele. Kuidas, miks ja millal neid väärtusi kasutatakse, on eraldi otsustamise koht. Ehk teisisõnu – edaspidi peaksid nii eraomanikud kui ka riik tänu korralisele hindamisele saama kindla teadmise maa ajakohasest väärtusest, kuid sellele ei järgne automaatselt maa maksustamist, nagu näeb ette praegune seadus. Maa hindamine tuleb hoida lahus maksustamisest ja kavandatavas seadusemuudatuses on see ka selgelt kirjas.
Maa korralise hindamise perioodilisus ehk hindamine igal neljandal aastal tagab selle, et tulemused peegeldavad hindamise aasta turutasemeid. Ajakohase hinna teadmine korrastab kinnisvaraturgu ning aitab muuta tehingud läbipaistvamaks ja tegelikkusele vastavaks. Näiteks saavad maaomanikud hindamise tulemusi kasutada orientiirina hoonestamata maade müügi- või ostuhinna määramisel. Seda nii riigi tehtavates tehingutes (näiteks riigimaa enampakkumise alghindade määramisel) kui ka eraisikute omavahelistes tehingutes.
Lihtsalt leitav ja tegelikkusele vastav teave maa hindade kohta vähendab ka selliste juhtumite hulka, kus omanik saab maa eest turuhinnast madalamat tasu või vastupidi, maksab oluliselt rohkem. Korrektne ülevaade oma maa väärtusest kiirendab maaga seotud asjaajamist, samuti väheneb kulu eksperthinnangute tellimisele. Näiteks küsivad kinnisvarabürood hoonestamata maa hindamise eksperthinnangu eest olenevalt vara asukohast ja liigist minimaalselt 200 eurot, keerukamate objektide eest ka kordades rohkem. Väikeste ja vähese nõudlusega maatükkide väärtuse hindamisel osutub selline kulu ebaproportsionaalselt suureks. Kui aga eksperthinnangu asemel saab lähtuda ajakohastest hindamise tulemustest, hoiab see kokku nii eraomaniku kui ka riigi raha.
Plaanitavad muudatused maa hindamises on aga muutnud maaomanikud murelikuks: kas uus hindamine toob kaasa maamaksu tõusu? Omanike rahustuseks saab kinnitada, et eelnõu ei näe ette automaatset maksutõusu. Maa korralise hindamise ja maamaksu vahele ei saa panna võrdusmärki! Hindamine on majanduslik analüüs, mille käigus leitakse igale maatükile väärtus. Maksustamine on aga poliitiline otsus, mis kuulub rahandusministeeriumi valitsemisalasse ning mis vajab eelnevalt väga põhjalikku mõjude analüüsi.
Ka 15 aastat tagasi ehk viimase hindamise järel esitati hindajatele sadu parandusettepanekuid ja pretensioone, mis olid seotud hindade tõusmise ja kartusega, et maamaks suureneb. Kuid nii see ju ei läinud, sest kohalikud omavalitsused kasutasid võimalust maamaksumäärasid langetada. Seda lubas nii tollal kui ka nüüd teha see, et maamaks laekub 100%-liselt kohalike omavalitsuste eelarvesse ja selle suurus sõltub omavalitsuse kehtestatud maksumäärast, mis praegu on 0,1-2,5% maksustamishinnast. Näiteks 2001. aasta korralise hindamise tulemuste alusel oli elamumaa väärtus Tallinnas Kristiine linnaosas ligi 20 eurot/m2. Nüüdseks maksab maa samas piirkonnas ligi 100 eurot/m2. Et säilitada senine maksukoormus, võib omavalitsus langetada maamaksumäära 2,5%-lt 0,5%-ni.
Uue maa hindamisega samaaegselt peaks rahandusministeerium üle vaatama maa maksustamise põhimõtted ja koos kohalike omavalitsustega kaaluma ka täiendavate kaitsemehhanismide loomist, et vältida tulevikus maamaksu ebamõistlikku tõusu. Maksumäära üle otsustamine on Eestis olnud omavalitsuste pädevuses juba ligi 20 aastat ja neil on nendes küsimustes kogemused. Väga oluline on see, et omavalitsustel oleks pärast hindamistulemuste selgumist maksumäärade üle otsustamiseks aega vähemalt pool aastat kuni aasta, et nad jõuaksid oma elanikke teavitada, üle vaadata ja vajadusel muuta oma eelarveid jne. Maa hinnad on piirkonniti väga erinevad – valdavalt on need 15 aasta jooksul tõusud, kuid mõnes kohas on jäänud samaks või isegi langenud.
Kuigi avalik arutelu juba käib, on siiski tähtis rõhutada, et uut maa korralist hindamist niipea ei tule. Keskkonnaministeerium ja maa-amet on valmis saanud hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamise kavatsuse. Alles siis, kui see kiidetakse heaks, ehk on veendumus, et probleeme muud moodi lahendada ei saa, algab seaduseelnõu väljatöötamine. Maa hindamine on teema, mis läheb korda väga paljudele, seega kaasatakse seaduseelnõu ja selle seletuskirja koostamisse võimalikult suur ring huvitatud osapooli.
Kui Vabariigi Valitsus on eelnõu heaks kiitnud, jõuab see aruteludeks Riigikokku. Kõige varem võiksid kavandatavad muudatused jõustuda 1. juulist 2017. aastal, mis tähendab, et alles siis otsustatakse uue maa korralise hindamise läbiviimise aeg. Kõige varem toimuks järgmine maa korraline hindamine 2018. aastal. Ka hindamiseks kulub oma aeg, nii et tõenäoliselt saaksime Eesti maa ajakohased hinnad teada alles 2019. või 2020. aastal. Nii ettenägelikud peaksime me küll juba praegu olema, et siis ei peaks enam 20 aasta vanustest maa hindadest juhinduma!
Tambet Tiits, maa-ameti peadirektor
