Maa korralist hindamist ei ole Eestis tehtud 15 aastat. Kuna maa turuvรครคrtus on selle ajaga oluliselt muutunud, on selge, et praeguseks on eelmise, 2001. aasta hindamise tulemused vananenud, nende kasutamine on piiratud ja tekitab ebaรตiglust.
Keskkonnaministeerium kooยญstรถรถs maa-ametiga kavandab muudatusi maa hindamise seaduses, et hakata korralist hindamist lรคbi viima igal neljandal aastal ja eraldada hindamine maa maksustamisest. Maa korralise hindamise eesmรคrk on leida vรครคrtused kรตigile maakatastris registreeritud maatรผkkidele. Kuidas, miks ja millal neid vรครคrtusi kasutatakse, on eraldi otsustamise koht. Ehk teisisรตnu โ edaspidi peaksid nii eraomanikud kui ka riik tรคnu korralisele hindamisele saama kindla teadmise maa ajakohasest vรครคrtusest, kuid sellele ei jรคrgne automaatselt maa maksustamist, nagu nรคeb ette praegune seadus. Maa hindamine tuleb hoida lahus maksustamisest ja kavandatavas seadusemuudatuses on see ka selgelt kirjas.
Maa korralise hindamise perioodilisus ehk hindamine igal neljandal aastal tagab selle, et tulemused peegeldavad hindamise aasta turutasemeid. Ajakohase hinna teadmine korrastab kinnisvaraturgu ning aitab muuta tehingud lรคbipaistvamaks ja tegelikkusele vastavaks. Nรคiteks saavad maaomanikud hindamise tulemusi kasutada orientiirina hoonestamata maade mรผรผgi- vรตi ostuhinna mรครคramisel. Seda nii riigi tehtavates tehingutes (nรคiteks riigimaa enampakkumise alghindade mรครคramisel) kui ka eraisikute omavahelistes tehingutes.
Lihtsalt leitav ja tegelikkusele vastav teave maa hindade kohta vรคhendab ka selliste juhtumite hulka, kus omanik saab maa eest turuhinnast madalamat tasu vรตi vastupidi, maksab oluliselt rohkem. Korrektne รผlevaade oma maa vรครคrtusest kiirendab maaga seotud asjaajamist, samuti vรคheneb kulu eksperthinnangute tellimisele. Nรคiteks kรผsivad kinnisvarabรผrood hoonestamata maa hindamise eksperthinnangu eest olenevalt vara asukohast ja liigist minimaalselt 200 eurot, keerukamate objektide eest ka kordades rohkem. Vรคikeste ja vรคhese nรตudlusega maatรผkkide vรครคrtuse hindamisel osutub selline kulu ebaproportsionaalselt suureks. Kui aga eksperthinnangu asemel saab lรคhtuda ajakohastest hindamise tulemustest, hoiab see kokku nii eraomaniku kui ka riigi raha.
Plaanitavad muudatused maa hindamises on aga muutnud maaomanikud murelikuks: kas uus hindamine toob kaasa maamaksu tรตusu? Omanike rahustuseks saab kinnitada, et eelnรตu ei nรคe ette automaatset maksutรตusu. Maa korralise hindamise ja maamaksu vahele ei saa panna vรตrdusmรคrki! Hindamine on majanduslik analรผรผs, mille kรคigus leitakse igale maatรผkile vรครคrtus. Maksustamine on aga poliitiline otsus, mis kuulub rahandusministeeriumi valitsemisalasse ning mis vajab eelnevalt vรคga pรตhjalikku mรตjude analรผรผsi.
Ka 15 aastat tagasi ehk viimase hindamise jรคrel esitati hindajatele sadu parandusettepanekuid ja pretensioone, mis olid seotud hindade tรตusmise ja kartusega, et maamaks suureneb. Kuid nii see ju ei lรคinud, sest kohalikud omavalitsused kasutasid vรตimalust maamaksumรครคrasid langetada. Seda lubas nii tollal kui ka nรผรผd teha see, et maamaks laekub 100%-liselt kohalike omavalitsuste eelarvesse ja selle suurus sรตltub omavalitsuse kehtestatud maksumรครคrast, mis praegu on 0,1-2,5% maksustamishinnast. Nรคiteks 2001. aasta korralise hindamise tulemuste alusel oli elamumaa vรครคrtus Tallinnas Kristiine linnaosas ligi 20 eurot/m2. Nรผรผdseks maksab maa samas piirkonnas ligi 100 eurot/m2. Et sรคilitada senine maksukoormus, vรตib omavalitsus langetada maamaksumรครคra 2,5%-lt 0,5%-ni.
Uue maa hindamisega samaaegselt peaks rahandusministeerium รผle vaatama maa maksustamise pรตhimรตtted ja koos kohalike omavalitsustega kaaluma ka tรคiendavate kaitsemehhanismide loomist, et vรคltida tulevikus maamaksu ebamรตistlikku tรตusu. Maksumรครคra รผle otsustamine on Eestis olnud omavalitsuste pรคdevuses juba ligi 20 aastat ja neil on nendes kรผsimustes kogemused. Vรคga oluline on see, et omavalitsustel oleks pรคrast hindamistulemuste selgumist maksumรครคrade รผle otsustamiseks aega vรคhemalt pool aastat kuni aasta, et nad jรตuaksid oma elanikke teavitada, รผle vaadata ja vajadusel muuta oma eelarveid jne. Maa hinnad on piirkonniti vรคga erinevad โ valdavalt on need 15 aasta jooksul tรตusud, kuid mรตnes kohas on jรครคnud samaks vรตi isegi langenud.
Kuigi avalik arutelu juba kรคib, on siiski tรคhtis rรตhutada, et uut maa korralist hindamist niipea ei tule. Keskkonnaministeerium ja maa-amet on valmis saanud hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnรตu vรคljatรถรถtamise kavatsuse. Alles siis, kui see kiidetakse heaks, ehk on veendumus, et probleeme muud moodi lahendada ei saa, algab seaduseelnรตu vรคljatรถรถtamine. Maa hindamine on teema, mis lรคheb korda vรคga paljudele, seega kaasatakse seaduseelnรตu ja selle seletuskirja koostamisse vรตimalikult suur ring huvitatud osapooli.
Kui Vabariigi Valitsus on eelnรตu heaks kiitnud, jรตuab see aruteludeks Riigikokku. Kรตige varem vรตiksid kavandatavad muudatused jรตustuda 1. juulist 2017. aastal, mis tรคhendab, et alles siis otsustatakse uue maa korralise hindamise lรคbiviimise aeg. Kรตige varem toimuks jรคrgmine maa korraline hindamine 2018. aastal. Ka hindamiseks kulub oma aeg, nii et tรตenรคoliselt saaksime Eesti maa ajakohased hinnad teada alles 2019. vรตi 2020. aastal. Nii ettenรคgelikud peaksime me kรผll juba praegu olema, et siis ei peaks enam 20 aasta vanustest maa hindadest juhinduma!
Tambet Tiits, maa-ameti peadirektor
